滚动投资观察界7月10日讯（记者 孟杰）
今年3月以来，楼市调控政策不断升级，而环京区域凭借其地理优势，也成为调控的重中之重。环京城市几乎已形成“限购闭环”。在高强度的限购组合拳之下，环京区域的房地产市场“闻风而动”。
限购令发威 投资客退场 环京楼市成交大减
6月2日，廊坊市再度加码调控，明确规定外地人买房要有3年及以上社保。现在，距离限购升级靴子落地已经一月有余，环京区域楼市情况又是如何呢？
在河北三河市燕郊镇的某楼盘二手房中介门店，成交十分冷清。在记者采访的两个多小时里，没有一位客户上门咨询。而就在今年3月份，这里的成交还很活跃。
链家地产河北省三河市东区,负责人边付凯：三月份网签量大概在4500套，到了六月份也就是上个月的时候，成交量在七百套左右，总体的降幅在百分之八十左右。
伴随着成交量大跌，成交价格也不断下挫。以这个小区90平米的两居室为例，3月份时平均成交价可达每平米29000元，到了6月初，就只有21000元，降幅接近30%。成交记录显示：该楼盘最新成交是在6月7日，此后一个月时间，这个燕郊规模最大，总套数超28000套的楼盘，一套房子都没有成交。
链家地产河北省三河市东区负责人 边付凯：咱们以前主体的客户群体 ，一直是以带着投资性质的投资客户为主体，这次廊坊限购的力度比较大，外地人是基本上没有购房资格的。
三年社保纳税的限购政策挤掉了外地人投资购房的泡沫，而现在，这里的二手房交易以本地人的换房需求为主。
在同样执行限购新政的河北香河县，普通住宅的销售也接近停滞。
河北省香河县某楼盘销售人员：去年外地人直接可以来买一套 本地人买两套 不需要购房资格 ，在购买这些楼盘，非香河户口需要香河的三年社保，不是香河人，北京人，其他外地人也好 ，没有三年社保就买不了 。
本次楼市调控会持续多久？
首先，看加息周期，我们之所以努力的金融去杠杆，就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。美联储今年已经加息两次，年底还会加息，届时中美利率基本持平，明年开始我们大概率是跟随美联储而加息，之前美联储的官员给了一个预期，那就是2019年底前，把联邦基准利率加到3%，换句话说，也就意味着今年明年和后年各有3次加息，现在这个时点之后，美联储还要加息7次，而央行可能会跟随加息6次。在加息周期结束之前，也就是在2019年底前，楼市调控难言放松。这一波调控周期之长，力度之大，可能是之前从未见过的。
其次，看金融去杠杆，从美国次贷危机来看，他们是从2004年开始加息，主动金融去杠杆，清理影子银行的资产。
但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩，仍然在加速膨胀，房价依然再涨，最后商业银行违约和不良贷款双升，直到激进的雷曼兄弟倒下，才引发了金融危机。
但也正是因为金融的快速去杠杆，金融迅速出清，才让美国避免将泡沫膨胀的更大。泡沫破裂后，虽然美国经历了阵痛，但却能率先复苏，并掀起了科技的浪潮。
所以，美国政府也不愿意房价跌，格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫，把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息，刺破了次贷危机的泡沫，结果却又反转，塞翁失马焉知非福。也正是在次贷之后，苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以，从这个角度看，一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算，那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。
第三，看历史，中国历次的楼市调控期，比如96-97年，比如2006年，比如2013年，三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月，如果从5月份的环比拐点开始计算，那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间，大家看到的应该是楼市不断冷却，逐渐下跌的情况。
综合来看，无论是内部外部，主观被动，我们的这次楼市调控期，应该至少是2-3年，政策效果至少维持到2019年，而现在只是效果刚刚开始显现。一线城市刚刚滞涨而已。未来6个月，大家会看到三四线滞涨，未来一年会看到，三四线率先暴跌，未来两年看到一二线明显下跌的情况。房价回到2015年底的起点并非没有可能。
