滚动（原标题：建立符合国情的长效机制刻不容缓）
[摘要] “原来的人工调控，反应上有些迟缓。如果推出对冲楼市异常波动的自动调节机制，会更快更灵敏。”张泓铭对时代周报记者说道。
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3月9日下午，全国政协十二届五次会议第二次全体会议，第7位上台嘉宾—全国政协委员、上海社会科学院研究员、博导张泓铭发言后，掌声雷动。
这位老先生今年的发言主题是“楼市调控需要对冲异常波动的自动调节机制同综合施策形成合力”（以下简称“自动调节机制”）。3月10日傍晚，张泓铭在接受时代周报记者专访时说：“这是我浸润房地产行业20多年的心得之谈。”
自1992年进入房地产行业，现年72岁的张泓铭在长达25年的从业时间里接触了大量的房地产企业、政府部门和消费者。他对时代周报记者表示，从地方到中央，很多的房地产调控，他都有参与其中。
中国楼市长期在波动和调控中反复循环的现象，他看在眼里，但他更能深刻体会到的是，建立一套符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，刻不容缓。
“原来的人工调控，反应上有些迟缓。如果推出对冲楼市异常波动的自动调节机制，会更快更灵敏。”张泓铭对时代周报记者说道。
自动机制是综合施策
“但这个自动调节机制不是唯一机制，它是一个能够快速反应的机制，房地产的长期稳定要依靠各种手段的综合运用，例如税收、土地供给等。”张泓铭对他的“自动调节机制”做了性质上的界定。
五个维度，构成了张泓铭的自动调节机制。作用是，当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，机制自动触发对冲，无需人工安排。
具体来说，国家统计局发布的70个城市住宅价格指数为唯一的监测指标。70个城市为该机制的实施区域。监管责任则落到上一级政府及其主管部门上。控制界限和对冲工具，是其他两大维度。在张泓铭的理解里，设置了上下限后，超过上限或下限，对冲机制就自动触发。置于对冲工具方面则首推金融手段，即首付率、利率双率联动，如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格上升或下降超过限度，则首付率和利率自动增加或减少若干个百分点。
张泓铭对时代周报记者补充表示，住宅价格上升或下降超过限度，首付率和利率自动增加或减少多少个百分点，是有科学界定设置的。
“我认为房地产价格上涨有三个可以参考的数值，GDP、通货膨胀和人均可支配收入。通过这三个数据，给予一定的权重，设计一个一年房价不应该超过多少的界限。”张泓铭表示，“具体的数值肯定是要各路专家进行讨论后决定。”
张泓铭对时代周报记者强调，自动机制并非单打独斗，需要综合施策，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力。
市场调控和政府调控不是对立存在
按照国家统计局数据显示，70个大中城市中，去年12月新建住宅价格较2015年平均水平上涨10%以上的有23个城市，包括北、上、 广、深和大部分东中部省会城市，最高涨幅49.5%。张泓铭认为，这是楼市过热的集中体现。
张泓铭呼吁外界不要将市场调控和政府调控两者对立起来看待。就目前来看，三大现象的存在是导致楼市长期波动的原因。
第一，基本原因是国人对楼市作用的片面认知—过分依赖它推动经济财政的增长。第二，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。第三，在前面两大原因的推动下，“房价只升不降”成为民众牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，成为心理原因。
“如何解决这三大问题，是需要思考的。”张泓铭对时代周报记者表示。
至于自动调节机制要如何推行。张泓铭对时代周报记者表示，如果要实施，一定要先进行试点：“比如北上广深等热点城市可以选择1个城市，中部地区可以选择2-3个城市，西部也可以选择一个城市。”
在张泓铭看来，每个城市可以不同，全国统一个上限和下限的水平，试点城市取得成功后到全国进行推广。
事实上，在今年1月20日的一次会议上，张泓铭提出的自动调节机制，已经做过了表述。“当时就得到了不少人的好评，在经过住建部审阅后，成为了本次政协会议的发言。”张泓铭坦言。
“但能否得到政府和民众的支持，并最后被实施，就另当别论了。这需要时间的缓冲，我看下半年或者明年能被实行就已经不错了。”
