滚动（原标题：都市圈楼市健康发展要攻克“接驳之痛”）
据统计，2月底以来，全国已有20多个市（县）启动或升级限购政策。与2016年四季度调控针对部分过热的一线和少数二线城市不同，这一轮调控中，除热点一线、二线城市外，环北京、环上海和珠三角三线、四线城市（县）调控更受关注。热点城市升级限购限贷，主要针对近期新房库存周期较低，楼市明显回暖，特别是二手房市场明显反弹，投资和投机炒作抬头，对政策“打补丁”、堵住“死角”，如京穗回归“认房又认贷”，打击离婚避限购，南京和杭州限购扩展到郊区。
一线城市周边市县启动限购或限贷，主要是受一线城市调控和高房价溢出，投资需求泛起。2015年以来，由于一线城市房价“上台阶”，其与周边三线、四线城市的房价比达到3.5倍-5.5倍，一线城市置业门槛抬升，部分自住需求被迫外溢到周边三线、四线城市。同时，经过2014年-2015年去库存，特别是供给端收缩土地，三线、四线城市库存整体下降，一线城市周边三线、四线城市库存下降至10个月左右。此外，近年来一线城市轨道交通纷纷延伸到外围，楼市半径扩大，也刺激需求外溢。
短期内，需求外溢导致房价上涨预期强烈。2016年四季度强化限购限贷后，一线城市楼市开始降温，加上房价2年内翻了一倍，楼市高处不胜寒，一线城市投资需求开始向周边三线、四线楼市转移。很多人认为，一线城市周边既有强大的需求基础，又有都市圈建设的政策利好，还有轨道交通开通后带来的可观购买力。于是，投资购房逐渐成为需求主力。这就是为何，三大都市圈内三线、四线城市成为2016年楼市“标杆”，成交量增长50%-100%，百城房价涨幅居前的也是这些城市。
2016年，东莞和惠州新房成交规模（10万套）是深圳的2倍；以廊坊为主环北京和以昆山、太仓为主的环上海，成交规模均超过北京和上海本地成交量的60%。这三个区域，70%以上的房子被一线城市居民买走。近年来，这些区域都有承接一线城市产业输出的蓝图，各类工业园区规划也隆重出炉，中长期轨道交通规划有望打造“1小时都市圈”。规划蓝图“落地”潜力大，但尚需政府间在土地利用、综合规划、生态保护、公共服务等方面的协调，实际兑现尚需时日。
但是，“图纸前景”却全部兑现为引爆楼市需求、形成房价上涨预期的利好。一线城市周边三线、四线楼市，成为投资需求的“新乐土”，到周边买房的一线城市居民，80%以上是投资需求者。即便是被一线城市高房价挤出的自住需求，尽管在周边三线、四线城市买房，由于居高不下的通勤成本，很多并不打算在这些区域居住。甚至，很多自住需求被溢出，完全因为无能力在一线城市买房，基于跨入“有产者”序列的诉求或被“从众购房”带动，退而求其次在一线城市周边购房。
但是，三大都市圈内跨省（市）交界地区，统一规划、城镇化布局、生态控制、公共服务跟进等方面，目前并未有太大进展，或仍停留在规划或政府协调层面上。河北廊坊永清县以对接北京亦庄产业转移，特别是承接北京大红门、动物园两个批发市场而知名。但是，再造一个亦庄需10年左右时间，承接产业转移的永清高新区内，目前还尚未见到产业落地的身影。
由此，一线城市周边的三线、四线城市，尽管承接产业转移、人口疏导等方面已在起步，但开发区遍布、商品房林立、楼市投机炒作泛滥，已让这些区域陷入“房地产化”的境地，这对于未来有序承接产业转移和人口疏导是非常不利的，甚至会破坏都市圈规划和建设的良好开端和局面。因此，近期环一线楼市火爆，表面上看是在疏导高度集中在一线城市的购房需求，但本质上却是楼市投机炒作愈演愈烈、范围越来越大。因此，近期环一线相继启动限购是非常必要的。
目前，环一线、三线、四线城市限购主要针对非户籍购房。多数城市（县）规定，非户籍人口限购一套住房，但并未强制规定社保和个税连续缴纳时间。一方面，此举可控制短期内投机炒作泛滥，另一方面还能鼓励那些未来要在这些城市落脚和“扎根”的人群买房。此外，对于“强三线”城市（如石家庄、张家口等），除了规定非户籍人群限购一套住房外，还对社保或个税连续缴纳时间做了规定。这不仅有利于打击投资需求，还能保护那些有意“扎根”这些城市的人降低置业成本。
