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作者：卡若特
临深楼市，惠州最近比东莞火。
今天（6月2日），据南方日报报道：惠州最近开始收紧利率，在5月底的时候，执行首套房9折或基准利率的银行大幅减少，利率上浮成为常态。
并且，各大银行全面停止向三套房放贷。
消息还称：
调查的18家银行中，仅3家首套房可执行基准利率，多家银行首套房贷利率上浮介于5%-10%，二套房上浮10%-20%，浦发银行二套房甚至上浮30%。
其中，有8家银行首套房可以执行2.5成首付，公务员二套房可以享有3成的优惠，普通购房者二套最低4成首付。
我们来看下4月中旬时惠州的房贷利率，当时房天下统计的十二家银行中，只有贷款较为“苛刻”的邮政储蓄首套上浮10%，二套上浮15%，其余的银行依然按照原有“标准”来执行房贷政策。
另外去年的时候，尽管成本提高、难度加大，但三套房仍然可以通过贷款来购买。
仅仅一个半月的时间，房贷政策就发生了惊人的变化。惠州实际上已经变相的出台了调控政策，提高了购房门槛，或者说加息。
以惠阳的楼市为例，一套100平的房子目前大概在140万左右，按照30年等额本息计算：
以前：
现在：
相比之下，首套房还贷总价最高增加11.4万，二套房还贷总价最高增加9.4万。
当然，这点成本对于深圳的部分购房者来说，无疑是“隔靴挠痒”，但对于大部分惠州人来说，相当于半年、甚至一年的收入。并且想买三套（以上）的购房者，现在只能全款买房，对于惠州人、投资客来说，威力巨大。
而惠州利率收紧又向我们释放了什么信号呢？
我们来看下环深一带的楼市政策，惠州无疑是力度最轻的，从“限价”到“限售”（个人），惠州因为自身的特殊情况，始终是调控大潮中的一股清流，也是下面8个城市里，唯一没有限购的城市。
楼市现在最为紧缺的是买房名额和资金，但是惠州则满足了这两点：第一、惠州不限购，只要求三年内不得转让，并且现在环深一带里，操作最容易。第二、惠州总价低、升值潜力大。
前不久有一篇报道提过：惠州个别盘开盘，几天的时间去化达到9成，上访者是房源数量的3倍，另外一报告也称，惠州也成为临深置业的首选地。
也就是说，惠州的房子实际上是被用来“炒的”。
我们参考下面几张图，看下惠州楼市真实的情况。
从2012年开始，惠州居住用地已经连续五年供应持续走低，并且从2015年开始，基本上处于供小于求。
据统计：2016年，惠州新建住宅成交量超过15万套，月均成交量1.3万套，去年去化周期最短为6.2月，也是惠州近五年以来，第一次发出库存不足的预警。
而惠州供不应求的局面也延续到今年，从1月—4月，惠州的新房住宅已经连续4个月供小于求，虽然目前还未得知5月份惠州楼市的数据，但以最近惠州楼市的新闻来看，十有八九也会处在供不应求的状态。
也就是说：惠州虽然有大量的库存，但如今已经去化加速，照这个卖法，天量库存也不会维持太久。况且，惠州的房子早已不仅仅是惠州人的，也是深圳人的，或者其他地区的投资客，惠州楼市的需求已经越来越大了，借助杠杆买房的人也越来越多。因此，一向宽松的惠州楼市，现在也渐渐开始向楼市施压了。
对于惠州来说，结合自身的实际情况，上调利率并实行“停贷三套”，实际上是从资金入手，限制了一部分人的购房名额，也是变相的“限购”政策，或者说惠州现在限购2套。这一点对于职业投资客来说，打击是很大的，银行已经从资金上切断了最后一根稻草。
对于购房者来说，就算是有买第三套的需求，现在来看，风险已经加大，因为惠州距离存量房时代还有一段时间，这意味着你很容易接盘。另外，在资金逐渐收紧的趋势下，不借助杠杆，多买不一定是好事。
