滚动孙不熟说：
上周写了一篇“唱衰”CBD房产的文章《孙不熟：CBD的房子为什么不值得买？》，部分读者表示不服，认为数据支撑不够。这两天看到“地产Y教授”的一篇文章让人眼前一亮，作者从上海商业地产的租金数据来论证了“郊区对城市中心的逆袭”。
这个观点和我一直讲的“空间平权”理论不谋而合，我曾在多篇文章给出这样一个论点：在互联网＋轨道交通的时代，人口会加速向中心城市聚集，但在中心城市内部，会实现一个“空间平权”的效应，哪里的成本低，哪里就是风口。大都会区内部，资本如水，会淌平一切洼地，地段不再重要，便宜才重要。
以下是公众号“地产Y教授”的文章：
“一片空地，那叫投资；配套都有了，那叫追涨；社区成熟了，那叫接盘。”这是一个在国庆期间被热转的段子。那些买房只考虑市中心的死脑筋们，成了中介最喜欢嘲讽的对象。
的确，他们今年的购房观念已经不合时宜，而且客观造成了自己家庭财富的“大缩水”，妨碍了他们共同致富的脚步。
因为就在他们死守着非内环不买的观念不变时，上海的城市中心却四面开花，眼见已经开始向外郊环，甚至临近外省市的郊区挺进。客观造成了郊区房价比市区涨得更快、更高。曾经内环内一套房子可以换四套甚至五套郊区同面积住宅，而如今可能只能换两到三套。
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国庆期间，上海姑爷罗康瑞旗下的瑞安房地产发布公告，集团拟出售拥有五角场创智天地的Bright Power及悦涛49%股权。
这并不是罗康瑞第一次卖掉上海市中心的物业。过去一两年，他还相继将新天地企业一号二号楼以66亿人民币出售予香港领汇房地产基金，企业三号楼则交于李锦记和万科。2014年，瑞安还把新天地朗庭酒店卖给了鹰君集团。
很多人都说，罗康瑞缺钱，所以才卖了创智天地。但教授觉得，更重要的原因是上海市中心的楼价已经见顶，未来的上涨空间不大。
莱坊在9月初的时候，曾经发布了一个关于北外滩写字楼市场报告。这个报告里提到了一些上海主要商务区，比如陆家嘴(22.92 +0.35%,诊股)、淮海中路、徐家汇(12.72 -2.30%,诊股)、长风之类商务区的租金数据。租金最高的陆家嘴，截至今年一季度的租金是12.5元/平米/天，其次是南京西路，租金是11.6元/平米/天。仅就租金而言，这个数据和五年前相比，几乎没有什么变化。
根据同策2012年的一份写字楼报告，早在2012年，陆家嘴的环球金融中心、国金中心就已经达到14元/平米/天，金茂也已经达到12元/平米/天，平均租金就已经超过12元了。同样，南京西路的租金在2012年时就已经突破了11元/平米/天。而类似淮海中路的租金在5年前也已经达到10元/平米/天以上的水平。
换句话说，主要核心商务区最近五年时间租金基本没有上涨过。
相比之下，中环甚至外环外的租金涨幅却极度凶猛。以大虹桥板块为例，核心区的写字楼租金去年还只有3.5元/平米，但到了今年一季度已经达到了7.5元/平米。
另一个案例则是长风板块。5年前，这一板块的写字楼大部分都只有2.5元/平米/天，少部分楼宇达到3.8元/平米/天已是高价。但今年一季度，这一地区甲级写字楼的租金已经达到7.1元/平米/天。
写字楼租金的走势，影响到了这些区域的房价。五年前，一套内环内核心区的住宅，足以换5套大虹桥徐泾地区的住宅。但现在能换到两套就已经算不错了。
这恐怕是罗康瑞甩卖市中心房产的真实原因：因为这些房子涨不动了。
02
有人说，教授，你的说法太业余了吧！写字楼租金上涨，怎么可能会抬高周边的住宅价格。而且罗康瑞卖的是写字楼、酒店和创业园。你说，市中心的写字楼涨不动，我信！但你说，市中心的房子以后也会涨不动，你要拿出足够的证据证明，否则就是胡扯。
为了自证观点，教授想展示第二件证据。这个证据就是戴德梁行公布的二季度报告。报告说，人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失，空置率在不断提高。类似美敦力、飞利浦这样的优质客户都在往外搬。
戴德梁行说，今年前三季度的外围的写字楼租赁面积高达54万平方米，是市中心的1.6倍，其中金融、生产制造业合计占比达5成。
另外，资金也在向外围转移。戴德梁行说，前三季度，被大规模整体收购的都是外围区域的写字楼，比如闵行区“七宝宝龙广场”、大虹桥板块“虹桥绿谷广场”、大宁板块“绿地星光耀广场”、浦东世博板块“环球都会广场”等。
钱和人（工作岗位）都转移去了外围，市政府又大力地在嘉定、青浦、奉贤等郊区大郊规模建造三甲医院和名校分校，郊区的升值能力自然而然就远超市中心，那是动动脚趾头都能想到的。
不仅如此，上海郊区在吸引企业、人以及其他各种配套资源上，还给出了更多让人动心的奶酪。教授有个朋友说，在上海很多郊区注册公司，都能享受巨额的财稅补贴。有的地方，甚至可以享受总缴纳税收的20%甚至更高。
另外在经营政策上，也比市区灵活。比如，奉贤新近出台政策，允许进口的化妆品备案后直接销售。而原来化妆品的销售，是需要经过层层审批，才可以卖的。这就有机会让中国的时尚和世界同步。全球最畅销的化妆品，也可以被快速引入到中国。这就对化妆品类的企业非常有吸引力。
这样的案例比比皆是，政府的更多优惠政策，以及相对市区低廉的房租、工资，还有不逊色的商业、地铁、教育、医疗等配套，把人和企业牢牢钉在了郊区，这就为郊区的房价最终赶上甚至超过上海市区创造了可能。
03
其实，把商业中心往郊区方向搬，全世界都是这样干的。任泽平在预测中国人口迁移未来趋势时，曾经拿美国作为案例进行研究，结果发现1950年后，美国的大都市人口就开始往郊区迁移，商业、企业随之迁移去了郊区。直到2008年之后，人们才又开始往市区搬。
在中国，这样的用意，也更符合高层平衡发展不同地区、不同城市的愿望。
如果翻看去年出台的长三角城市群发展规划，会发现一个有趣的现象。几个人口千万以上的城市，比如上海、苏州、杭州是控制人口的。但它们的周围却是鼓励人口增长的。比如上海附近的嘉兴，人口要比2014年增长51%。
新的人口来自哪里？
明眼人一看就知道了，那就是从上海离开的企业和员工带来的人口红利。除了嘉兴，无锡、常州、湖州、南通、宁波……这些上海周边的城市，几乎个个都有人口大跃进的规划。
这些城市新增的总人口加起来，也要将近千万，等于一个苏州的城市规模。
而要服务这些地方的人口，光靠当地的自有资源是不够的。这也就是为什么上海在去年修正版的新一轮规划里，除了保留苏州、南通、宁波、嘉兴这些上海的都市圈外，还把上海的四个城市副中心——莘庄、大虹桥、宝山、川沙四个地方设立城市副中心的真正原因。
这些城市副中心不仅仅是满足上海人的消费和就业，也是要满足周边的昆山、太仓、嘉善、舟山这些城市居民的消费、就业、就学和医疗的。
未来趋势总结：
1、大量的人口会随着企业搬到外环乃至外郊环，郊区和市区的房价差将被进一步缩小。
2、上海周边的卫星城市，尤其是临近上海只有30分钟车程的卫星城市，将会大量涌入人口。
3、上海郊区的商业中心，不仅仅有本地客流光顾，还会有临近省市的客流光顾。同时，在经营成本方面更有优势，企业更容易经营获利。因此，商铺、写字楼的租金和售价有机会比市区涨得更快。
4、在限制人口之后，狭义的上海虽然人口不再有增长空间。但广义的大上海都市圈将有接近千万的人口净流入，依然会是全国的楼市重镇。
编者注：本文选自公众号“地产Y教授”，作者原标题为《住在上海的最大风险：买房只懂得选市中心！》
