房产税会不会来？政府手中可以打的土地牌越来越少

后需要冷静，这符合事物发展的规律，然而，由此看空中国未来数年的房价，甚至认为房价有崩盘的风险，却显然没有看到更深层的价值规律。 　　让我们先看一下国家统计局发布的近三年的新房销售总额和房地产贷款总额▼ 　　从这份表格中可以看出，和2016年比起来，2017年无论是新房销售增长总额，还是房地产贷款总额和个人住房贷款余额增长都是同比16年下降的，这说明2016年是一个贷款宽松年，而2017年已经开始收紧，这从今年政府对房贷的各项严控，各地不断调高首付比例和基准贷款利率上就可以看出端倪，而各地产商获得贷款的难度显然也越来越高。 　　所以，从数据来看，虽然总体销售额和贷款额在增长，但国家控制的力度却在不断加强。 　　同时，据央行发布的货币政策执行报告披露，到2017年上半年，房地产贷款总额占各项贷款总额的25%。和很多发达国家的40-50%的比重比起来，还是相当低的。所以中国的房地产金融系统风险并没有很多人想象的那么高，中国政府对时局和楼市的掌控能力远超过很多人的预想。 　　虽然灰犀牛和黑天鹅很可能都只是传说，但是中国楼市的下半场显然已经到来，这一波涨势之后，一线城市普遍八到十万，二线城市3到5万，三线城市1到2万，人们已经把手头能动用的大部分资金都投入到了楼市，同时还透支了未来数年的购买力，后续资金跟不上，国家又动用了大量的政策工具来稳定房价，因此，未来三到五年房价再出现大行情的概率不会太大。 　　2 　　要重启多元化投资吗？ 　　未来几年如果房子涨不动了或是跑不赢通胀了，那么又该如何安放我们的财富呢？ 　　近期又开始有专家跳出来重提多元化投资，诸如股票、基金、信托、保险、期货、P2P之类的理财工具又被推到了前台。 　　我不反对多元化投资，可以拿一部分家庭资产来做稳健理财，但我绝对反对把家庭重资产放入这些篮子里。 　　在金融市场越来越复杂化的今天，各项金融工具、资本玩法层出不穷，让普通群众拿着几百上千万的真金白银，放到资本市场里和一批金融玩家去博弈，其结果无异于与虎谋皮。 　　放眼全球，房子仍是当下最好的保值工具，没有之一。 　　几十年之后会出现什么新的投资渠道也许难说，但目前从大额资金沉淀、资产的稀缺性和不可批量复制性等角度来说，还没有任何投资品可以取代房产的价值。至少在未来十年，房产还是抵御通胀的有效工具，持有房产仍然是安全的。 　　但需要指明的是，这里的房产指的是价值城市的优质房产，包括一线、强二线和有概念的三线城市。 　　但是，想通过房产和金融杠杆短期获取暴利的时代已经结束了，未来楼市更多的机会在于城市选筹、板块轮动、局部洼地和价差倒挂，而这已经脱离了普通大众的认知区域。 　　如果你对财富增值没有过高的预期，未来数年持有以上房产仍然是安全的，即使是政府出台的租售同权、共有产权、长效租赁等各项政策，从长期来看也只是稳房价而非降房价。但是对于多套房拥有者来说，情况却变得更复杂了。 　　3 　　房产税会不会来 　　对多套房持有者来说 ，最大的担忧在于房产税的落地预期，是否会实施高额征税和按套数征收惩罚性递增税率。 　　房产税究竟会不会落地，这个问题争论了很久，很多人说很难，确实很难。 首先是绕不过去的土地重复征税问题在法律上如何化解； 然后是国内复杂的房产属性，有商品房、集资房、小产权房、军产房等等，征收标准难以统一，比如存量巨大的小产权房征还是不征； 全国房产联网又是一项浩大而艰巨的工程； 如何征收的问题，是按套征收还是按面积征收，要不要首套免征，无论按何种方式，都面临着无法破解的困局。如果是首套免征，可能会导致大量的假离婚，如果按人均面积征收，又可能导致父母甚至七大姑八大姨迁入户口； 全国范围的征收到户又是一个巨大的难题，如何按户征收，大规模抗税怎么办； 如果实行部分减免，标准如何制定，是否会造成另一个巨大的腐败黑洞； ．．．．．．． 　　这所有的问题看起来都似乎无解，所以很多人认为房产税就像那个喊狼来了的孩子，一直在喊，但是狼永远也不会来。 　　可是，让我们从另一个角度来看一看，就会明白房产税一定会来，哪怕是冲破千万重阻力。 　　首先是土地出让金的问题，目前政府是一次性收取40年到70年不等的土地出让金，可随着近十多年房产的不断飙涨，政府发现，无论当时以什么价格出让土地，哪怕是拍出天价的地王，在若干年之后，都会发现地价卖便宜了。 　　未来土地增值的收益都被开发商和购房者瓜分了，政府在一槌子买卖之后，再也无法参予后期的分享游戏，可是地方政府对土地财政的严重依赖无法从根本上摆脱，现在拍了很多地收了很多钱日子很爽，可是钱是要迅速花出去的，随着地块的不断拍出，政府手中可以打的土地牌越来越少。 　　就像北京深圳，能拍的土地已经越来越少，这种情况在其他二线城市也会很快出现。在若干年之后，可拍卖的土地资源接近枯竭，以前拍出去的土地也产生不了新的收益，而政府资金缺口却越来越大，这时该怎么办？ 　　有人会说，可以在土地续租方面做文章，40年70年产权的房子到期后征收续租费用来解决财政危机。这就有点想当然了，商业用地还容易解决一点，住宅用地涉及到居住人权和国计民生，收太高是不现实的，只可能象征性地收一点续租费，目前已有先例，住宅续租三十年不过收了区区五位数，拿这点钱来填补未来面临的财政危机显然是远远不够的。 　　据统计，2015年全国土地出让金收入为32574亿元，占全国财政收入比重为21.38%，许多地方政府的年度财政支出中土地出让金的比重达到50%以上，2016年全国土地出让金和占全国财政收入比也分别上升为37457亿元和23.5%，地方政府对土地财政的依赖度不是在减少而是在加强。 　　因此，房产税是非征不可的，只有从一次性拍地改为按年征收，才能解决远期的地方政府财政收支问题，否则以后会出更大的乱子。 　　如果房产税非征不可，那我们就不必纠结于阻力到底有多大和以何种模式来征收，高层自有强大的智囊团来解决这个问题，同时也会对前期出现的不规范和各种乱象有足够的容忍度。 　　4 　　房产税会带来什么 　　我们先来看一下美国的房产税征收情况。 　　在美国，房产税率由各州自行制定。目前美国各州的房产税率大部分介于0.8-2%之间。其中新泽西州税率最高为2.3%，结果导致新泽西成为外流人口最高的州。美国人民一样会选择用脚投票。 　　在目前平均1.21%的税率下，总价不高的美国房产缴纳的税额其实没有大家想象的那么高。 △美国各州房产税率地图△美国各州房产税率地图 　　但这个税率如果照搬到国内呢，显然就有点太高了。 　　在目前一线城市，一套100平米左右的住宅总价1000万是很正常的，租金大概在每月12500，年租金15万元，扣除掉暖气费、物业费、修理损耗费等，大概到手14万元左右，如果参照美国平均标准按1.2个点征收，一年也要12万，即使打个8折也要将近10万，相当于大部分的房租都上交了。 　　对于房东这肯定是个难以承受的结果，结果无非只有三种，要么多套房主卖出部分手中房源导致房价下跌，要么租金上涨弥补房东损失，要么是两者兼而有之最终获得一个平衡点。 　　让我们再来参照一下美国目前的房价。 　　美国的房产税是在建国初期就开始征收的，早在1792年就有4个州征收房产税，1798年通过了对房产税的立法，到20世纪初美国每个州都制定了房产税的征收法规，美国征收房产税已有200多年的历史，到现在已形成了一套完整的体系和制度，当然，这是建立在美国承认土地永久归属个人的前提下。 　　那么，运转如此成熟的房产税体制下，让我们看看目前美国的房价。 　　可以看出的是，美国房产税在经过200年的充分市场认证之后，房价差距依然极大，在高税率的纽约，中心地段房价仍然高达20万元/平米，而在税率低的其他州，湖景别墅的单价最低只有1.3万元每平米，这个价格还包含了别墅附带的大片土地。 　　而目前美国的房屋租售比是4-5个点。折合下来，一套60平米左右的纽约中心地段小户型公寓月租金达到了近3万元人民币，而一套位置不佳的小城市300平米别墅的租金是1.2万元人民币。从美国的经验来看，高额房产税确实可以在一定程度上降低房价，但是降的更多是中小城市的房价，一线城市的房价仍然居高不下，同时，房产税大大提升了租房的成本。 　　美国虽然和中国的国情有很大差异，但是一样值得借鉴。 　　如果未来国内征收房产税，不论以何种形式，大概率都会在适度平抑房价的同时，推高一二线的房屋租金，同时一线和强二线优质区域的房价会依然居高不下，但三四五线城市由于人口减少，租金无法支撑，房价则会长期稳定在中低位。 　　5 　　如何安放你的财富 　　所以，如果你在一二线城市拥有两三套左右的房产，同时你没有更好的投资途径，那我劝你不妨以静制动，以不变应万变。 　　但如果你是高净值人群，家庭资产大部分在房子上，在国内有几套到十几二十套房产不等，那你面临的问题就更为严峻和复杂。 　　对这样的群体，我给出的建议是，弱三四五线城市的多套房产除保留自住房外，其他需要优化整合为一到两套一二线城市房产，而一二线拥有多套房产的则需要考虑置换一部分海外资产，用来对冲人民币的贬值压力和规避房产税带来的风险。但海外资产配置又是一个很大的话题，目前国内做海外房产的很多，但由于信息严重不对称，会有很多的坑等着你去跳。比如说你在美国花三百万人民币买的大HOUSE很可能位于远郊，年久失修，租不出去，每年还要支付房产税和高额维修费，又或者是你花五十万澳币买了一套澳洲别墅，等你去到当地才发现周边的别墅市场价只有三十五万，十五万澳币的差价被中介吃掉了。 　　6 　　暂时忘记房子 　　在这个财富无处安放，全民焦虑的年代，房价的大起大落在实现人们财富增值的同时，也玩坏了人们的心态，人们开始变得浮躁、浮夸，要么洋洋得意，要么追悔莫及，我们离和谐社会的偏离似乎越来越远。 　　也许我们需要暂时从房子中抽离出来，即使不去考虑诗和远方，也该去关注一下生活的其他层面。 　　生活不是只有房子，不是吗