滚动[导读]今年3到4月，全国各地密集出台了一系列楼市调控政策。据不完全统计，截至目前，全国40余个城市出台了各种房地产调控政策，涉及信贷、购房资质、土地供应、市场监管等多个方面。
今年3到4月，全国各地密集出台了一系列楼市调控政策。据不完全统计，截至目前，全国40余个城市出台了各种房地产调控政策，涉及信贷、购房资质、土地供应、市场监管等多个方面。
2016年中央经济工作会议强调：房子是用来住的、不是用来炒的，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
调控之势雷霆万钧，房地产企业将如何应对？会否影响其发展模式？纷纷宣称战略转型的房企，新方向都有哪些？
热点城市占半壁江山
在本轮“调控潮”中，土地供应侧的差异化供地策略被认为是放出了“大招”。4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地土地供应节奏与去库存状况挂钩。供给侧与需求端“双管齐下”，可以看出政策制定层面对遏制房价上涨的决心。
4月17日，全国城市地价动态监测组发布数据显示，截至3月31日，第一季度全国105个主要监测城市土地供应面积3.69万公顷，供应量环比减少50.45%，同比下降4.22%。不过，从各类城市情况来看，住宅用地供应量一二线城市同比增加明显，一线城市增幅超过50%，三线城市微幅下降。
从20个热点城市土地供应来看，住宅用地供应同比也出现大幅上涨，涨幅超过30%。总体而言，住宅用地供应数量与结构变化符合分类调控的指导思想。环比方面，各类用地供应均出现环比下降，符合土地供应的时序特征。
这会否影响房地产企业调整拿地策略？
新城控股副总裁欧阳捷向《中国经济周刊》记者介绍，龙头房企还在快速扩张。“现在房企的拿地策略，还是偏向于两个方面。一个方面是偏向于一二线城市，毕竟一二线城市是市场的主力。”欧阳捷表示，按照中国指数研究院的数据，东部11个省份总销售额达到72331亿元，其中25个销售额超过400亿元的城市合计销售额就达到38145亿元，占比高达53%，也就是说，只要布局这25个城市就可获得东部地区的半壁江山。
“全国有42个商品住宅销售额超过400亿元的城市，东部地区以一二线城市为主，中西部地区以省会城市为主，都是人口黑洞。” 欧阳捷表示，这些城市吸引了大量的人口和需求，占据全国市场份额的56.1%。“这42个城市就占据了市场份额的一半多，其他城市还要去吗？”他直言。
“快进快出”时代不再
2016年房价涨幅再创新高，受益于此，许多房企的业绩同比好转。2016年1至9月，房价逐步“迈向顶峰”，10月之后，在一二线城市出台“限购限贷”政策、三四线城市加入调控行列的情况下，价格还是在高位运行。有数据显示，2016年1至11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%。
“我的判断是房地产越来越接近高峰位置，我不认为后面还有太多机会去执行财政的宽松政策。”4月23日，朗诗集团董事长田明公开表示。在他看来，中国房地产正在从1.0时代过渡到2.0时代。
田明认为，在房地产的1.0时代，开发商可以用很少的钱买一块地，通过抵押贷款和预售获取现金流，部分资金开发项目，部分资金再去做其他项目。“万科就是通过几百个这样的模式造就了成功，拍地盖楼，快进快出。”他表示，这种模式已经难以为继，目前沿海发达地区拍地成本非常高，地产商必须要走向2.0时代，向金融化和专业分工转型。
“土地仍然是开发企业重要的生产资料，但是纯粹依靠土地生长的模式到底了。”优客工场创始人毛大庆对《中国经济周刊》记者表示，对开发商来说，土地和资产的重要性将会日渐均衡，开发商也将慢慢转型从开发转为持有资产，再从持有资产转为运营资产。在他看来，未来两年房地产企业集中度将进一步增加，开发商数量减少，但不会告别土地开发模式。
