滚动一周之内，苏州接连两条楼市新政落地，引起业界广泛讨论。
5月11日，苏州《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(简称“《意见》”)落地;仅在5天后，5月16日，苏州再出补充新政，将学区房从“五年一学位”升级成“九年一学位”。
苏州频出政策调控“重拳”的背后，源于当地楼市快速升温的大环境。业内人士向蓝鲸房产指出，苏州连出两条楼市调控新政，在一定程度上能够抑制投资客炒房，但是对于刚需客和房企来说影响并不大。
在“房住不炒”的总基调下，近两年来，房地产市场的“过热”行情普遍减少，但根据国家统计局发布数据显示，1-4月，部分城市房价上涨幅度有所提高。这再次为市场敲醒“警钟”，苏州作为二线城市的典型代表，连出新政的动作是否会继续扩散至其他城市?
旭辉、中海等房企抢滩布局苏州，苏州出台新政“灭火”
5月11日，为坚持“房住不炒”定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。这也是继2016年发布限购、限贷、限价措施之后，苏州再次加码房地产市场调控。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出，苏州之所以出台限售新政，与其近期住宅市场和土地市场的过热表现不无关系。
苏州的土地市场究竟有多热?据蓝鲸房产不完全统计，2019年以来，苏州共举行6场土地拍卖，其中，25宗涉宅地块全部成功出让，土地金额达516.66亿元。而2018年，苏州(不含吴江)全年共计出让66宗土地，总成交金额为715.76亿元。由此估算，截至5月8日，苏州2019年的土拍成交金额已达2018年全年的72.18%。
苏州土地市场火热的背后，离不开众多房企集中在一起引发的叠加效应。蓝鲸房产梳理发现，2019年1-4月苏州主城区涉宅经营性土地的竞拍现场，不少在苏州深耕多年的房企，如旭辉控股(HK：00884，简称“旭辉”)、中海地产(HK：00688)、首开股份(SH：600376，简称“首开”)、阳光城(SZ：000671)等，纷纷采取“补仓”策略。例如，旭辉在苏州吴中连拿3幅地块，拿地势头迅猛;首开斩获2幅地块，其中1幅与龙湖(HK：00960)合作取得。
除此之外，苏州的“外来房企”也在持续增加。如融信中国(HK：03301)以13.1亿竞得平江新城45号地;大华集团以40.7亿竞得狮山美罗旁49号地块;首创置业(SH：600008)以25.01亿斩获37号宅地等。
据一位不愿具名的苏州人士向蓝鲸房产表示，房企持续加码的核心因素，或是出于当地新房、二手房持续升温的表现。据苏州当地机构统计数据显示，4月份，苏州商品住宅成交67.57万平米，环比3月上涨102.09%，同比上涨47.67%;二手住宅成交95.79万平米，环比3月上涨52.24%，同比上涨82.5%。
值得注意的是，在4月苏州土地市场的竞拍中，有3块“地王”记录被打破。其中包括，4月24日，新城控股(SH：601155)与招商地产(SZ：000024)联合体以总价32.58亿元，刷新吴中区太湖新城板块和尹山湖板块地王纪录;4月29日，经过40轮竞拍，中海拿下苏州工业园区湖东板块一宗宅地，据悉，该地块折合楼面价30287元/平方米，打破了苏州园区自规划建设以来的土拍记录;5月8日，荣盛发展(SZ：002146)以8.8亿元斩获吴中区甪直镇地块，以67.8%的溢价率刷新了2019年的苏州土地溢价率新记录。
以上种种，无疑都是引发苏州楼市新政出台的主要原因。例如，在上述《意见》中，特别对土地出让报价规则进行了调整。《意见》规定，需工程竣工验收后方可申请预售许可证的地块属性，从土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)，调整为超过市场指导价5～10%，就需在工程竣工验收后，方可申请预售许可。
诸葛找房数据研究中心分析师孙明英分析表示，苏州《意见》发布后，会提高高价地的预售门槛，对开发商资金链要求会更高，这有利于开发商更理性拿地。
(苏州1-4月商品住宅成交量价走势;图片来源：苏州克而瑞)
此外，《意见》还对苏州部分重点区域实行了限售政策，力求通过限制商品房流通抑制房价过快上涨。
严跃进指出，类似限售办法可以防范各类房源倒卖的现象，有助于市场形成更为稳健的发展趋势，对于打击炒房需求、稳定房价有积极的作用。但一位长期观察苏州房地产市场的业内人士向蓝鲸房产指出，苏州的限售新政效果如何现在还很难下定论，其或许可以遏制投资客的炒房行为，但是对刚需和房地产企业来说，影响效果有限。
苏州楼市调控持续加码，会否蔓延至其他城市？
在上述《意见》出台之后，5月16日，苏州工业园区管委会再次发布关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。通知指出，园区内购买新房、二手房申请入学的，从“五年一学位”调整为“九年一学位”。
对此，严跃进分析表示，这是今年全国第一个学区房收紧的政策，该政策对于打击学区房炒作、严肃教育入学政策有正面影响。他指出，该政策出台后，苏州房地产调控政策更加严密，有助于促进市场的稳定发展。
但从房地产市场的实际表现来看，苏州房地产市场的火热表现并非个例。而苏州楼市政策的密集加码的现状，也只是全国高温城市的一个缩影。
5月16日，国家统计局公布《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有67个，其同比数据则全部处于上涨态势。其中西安、呼和浩特和大理三个城市的新房价格已经连续三个月处于同比涨幅榜前列。特别是西安，已经连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市。二手住宅方面，4月份二手住宅价格环比上涨的城市有55个。其中，西宁以2%的涨幅领跑，呼和浩特、唐山、秦皇岛紧随其后，且涨幅同为1.5%。
值得注意的是，在楼市房价、地价出现波动后，4月份，各地楼市的调控政策一直在密集发布。据中原地产研究中心统计，4月份，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。其中，4月23日，西安住房公积金管理中心发布通知，从2019年5月13日起，实施资金流动性风险防控以及相应措施，暂停外地购房公积金提取;北京、长沙、丹东等市场波动较大的城市也通过对二套房“认房又认贷”、下调土地最高限价、暂停二套房契税优惠等来收紧政策。与此同时，深圳、哈尔滨、甘肃、合肥等地对房地产市场、经纪机构、房企等乱象和不规范行为进行专项整治;成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策进行规范。
并且，政策层面的调控目标还在继续。58安居客首席分析师张波对蓝鲸房产表示，目前，各城市出台的调控政策看起来都是“微调”，其实，各地不同的政策，对当地市场都有积极影响。例如，苏州两条政策看似都是微调，但对新房、二手房甚至学区房都有涉及，这一定会对苏州本地楼市形成影响。
对于苏州调控政策对其他城市是否会有所影响，张波指出，“因城施策”是今年房地产市场比较大的特点，在房地产市场的发展过程中，城市分化的现象会更加明显,不同城市的调控方向以及调控力度均不相同，所以不能统一说调控加码。他表示，不同城市、不同区域，甚至不同城市的不同区域，调控都会有不同的“处理”方式。
在政策层面的宏观指导下，房地产市场的调控从“宏观”下沉到“微观”，更细致灵活的政策作用，究竟能否有效解决局部城市出现的问题，尚需一定时间考验。而对于布局于此的房企来看，如何避免“跟风”效应可能存在的风险，将尤为重要。
