滚动投资观察界7月10日电（孟杰） 在房票紧缺、住宅门槛越来越高的当下，关注公寓的人群越来越多。今天，我们就来说说公寓那些事儿。
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商业用地不商业，办公面积不办公
近日，笔者把市区一些稍有名气的在售公寓逛了一圈。期间，看到西北板块华强城市广场时惊到了，180米超高层，十几部电梯，全玻璃幕外墙，原本很漂亮的超高写字楼，却没有以写字楼的形式售卖，而这样的产品，竟然全部分割成了三四十平方的公寓。
在郑州市场上，这样的切换很普遍，尤其是高新区此前的各个在售楼盘，基本都配备的是写字楼，但是当下在销售的都是公寓产品。但在此前报批时除了楼下的商业面积，楼上都是办公面积。
究其原因，除了写字楼的滞售，更多的还是开发商对利益的追逐，一块土地建成后不太具有办公氛围。开发商就将其调整为具备居住投资的公寓销售。
办公变公寓，不能不说，是上有政策下有对策的典型表现。这是一个城市的悲哀，也是一个城市房地产行业的悲哀。
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妖魔鬼怪是某些产品的代名词
谈到产品，笔者曾经有篇《房子竟成了这个时代最让人没有尊严的东西》的文章， 其中有一个广州万科米酷公寓的案例。那个项目的户型，小到几乎无法居住，但借助3.5米层高，把床通过隔板做成了悬空，通过一个梯子攀爬上去，低着头钻到床铺上。
而此次逛下来的郑州市场，虽然没有见到如此这般让人没尊严的房子，但也确实见到了不少极小户型设计，比如说，近期市场上很火的21平极小公寓，除去公摊面积，可用的实际面积大抵不会超过15平方米，这15平方米中，还需要包含卫生间、迷你厨房、过道、衣柜、书桌电视柜等等等等，可以给居住活动的空间剩余了多少呢？
笔者在一个项目看到戏剧性的一幕，开发商在飘窗的旁边做个了个支撑物，把被褥往上一铺，瞬间成了床铺。让原本连双人床都放不下的迷你户型，变出了一个床的空间，这样的床可以住么？可以，如果你对睡在玻璃边没有恐惧，如果你不担心站在床上会碰头，如果你不担心床的一侧冷，一侧热，还有许多如果。而同样是这样迷你的小户型，另外一个项目则是戏剧性的选择了放一张类很像婴儿床的小型单人床，让他仅有的小空间看着似乎能稍微大一些。
重点是，这样妖魔鬼怪的户型，真的是市场需要么？郑州的市场还没有到广州那郊区就已经几万元的高价。能买的起21-22平方公寓的人，就买不起30平方的公寓?显然不是。是租客们就只需要这么小的面积就够住了么？更不是！
无非是追逐利益，降低单套面积，提高单价，控制总价，降低客户对高单价的抗性，以面积大小租金差不多为营销导向进行逼定，让整个产品获得更高的收益。这样的逻辑有错么？在商言商，追逐利益的逻辑确实没有错，但这样妖魔鬼怪的产品，给城市留下的，只能是一堆建筑垃圾。
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离谱的定价
或许真的是因为受住宅的影响，公寓离谱的定价竟然成为了整个郑州公寓市场的常态。比如在上文中，我们提到的个别妖魔鬼怪的反人类迷你户型，通过提高单价降低面积控制总价，同区域的住宅也不足两万，它带装修的均价竟然接近一万四五，而它不带装修的loft更是到了离谱的一万八均价。
刚刚说的那两个迷你项目分别在东区和经开，如果说经开区东区是郑州的未来，区域内公寓卖的贵点，还有些对未来的提前透支，但像南三环的某建材广场配建的公寓定价则是离谱到让人一头雾水。
南三环大学路附近的某建材广场配建公寓，成交价格大约一万二三，但这包含三年的租金，折算后，单价竟然也接近一万四以上。这样的离谱定价甚至是高于附近的70年产权的住宅，这也很好的证明了为何它在六月初开盘时，拿到了极低去化率的答卷。
公寓的合理价格怎么来的？凭什么公寓的价格就应该低于住宅呢？这一点，我们再来做个普及。
首先，公寓和住宅相比，用地性质不同，公寓是40年商服用地，这样的地块盖起来的建筑物是不存在落户和划片上学的。
其次，作为商业用房，公寓的贷款不属于正常的房贷，需要首付50%，贷款50%，以及高于普通住宅贷款的利率上浮。
第三，商业用水商业用电以及较高的物业费。
第四，高达15%以上的交易税费。
所以，公寓的价格是要比周围的住宅低至少25%-40%，才算是比较合理的区间。
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什么样公寓才值得买？
