滚动上文中我们曾经说过，对于有未来预期的区域或许在价位上稍稍高一些还勉强可以赌一把，但对于传统区域的公寓选择，我们更多的则需要看性价比，以目前在租的市区内公寓来看，不同位置或许会有些价差，但即便是金水区位置非常好的公寓，租金上也勉强到了2000大关。同样面积的公寓，放在其他任何一个区域，即便是非一线地铁口，非商圈，也同样可以租到一千五以上。这其中的租金差价，不足20%。
若你在三环内，选择了一个较好位置单价一万四五的公寓，相比较同样三环内仅仅9000位置稍微有些偏的公寓，在计算资金回报率时则单价较低的这间公寓或许会更加理想。
而对于地铁对公寓的加成，笔者且认为，同样都需要等待交房，临未开通的地铁要比临已开通的地铁更加具有性价比，比如距离已建成1号线秦岭路地铁站只有30米远的六合公寓吹风价大约在一万三四，而距离未建成的6号线500米左右的，和昌湾景公寓则只有9000多，同样距离未开通地铁8、9号线换乘站只有300米的华强城市广场最低也可以做到9000多，相比较来说，两个后者一定比六合的公寓有更好的投资回报率。
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高额交易税是多高？
对于公寓来讲，绝大多数人都以投资为主，极少有人自住，抛开贷款方面，自住的水电物业等较住宅高的生活成本，以及单气入户更多的是让一些年轻的白领租客过渡一下。并不适合长期自住。即是投资，就绕不过二手转让税费的问题。无论置业顾问、或者媒体、亲朋好友在讨论公寓时，都会提到高额的交易税。那这个我们反复提及的高额交易税到底是有多高呢？为此，笔者和从事二手房销售的同事进行了核实。
公寓的税费计算分为两种：
15年之前缴的契税（全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+全额的1%个税）；
15年之后缴的契税（全额的4%契税+全额的6%土地增值税+全额的5.6%增值税+个税差额的20%）
我们以现在购买一套40万的公寓为例，在三年后，以60万的价格进行出售，实际需要缴纳的税费是4%*60万+6%*60万+5.6%*60万+（60万-40万）*20% 这样的公式计算后得出的税费高达13万多，这还没有计算买房初期缴纳的各种房价以外的税款等费用，以及头三年所付出的利息。
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什么样的人该买公寓？买哪？
对于公寓的转让税费我们已经进行了详细的计算，如此高的税费，对于后期公寓在涨幅方面影响颇深，若租金行情没有明显提升，往往公寓在二手转让方面也很难和住宅同步提高，所以公寓在二手转让方面也远不及70年产权住宅，不易涨价，流通性差，更加确定了公寓的长线投资属性。
所以，公寓的投资客户更应该是手里有不止一套住宅的客户，若是手里只有一套房，即便是高举债也更建议在市场捡住宅的漏，相反而不是选择投资单价过高，透支未来的公寓。若是一套住宅都没有，即使是被限购，也应该积攒资金及时创造购买名额，选择购买住宅而非无法落户的公寓，哪怕公寓的位置再好，宣称的租金再诱人。
另外对于纯出租房屋，特别是公寓，三环内一定是优先考虑，但不需要是极好的位置，对于四环沿线甚至更远的公寓，最理智的选择是放弃，价格非常低除外，对于价格高到逼近附近住宅的公寓更是应该放弃。对于loft单价高于平层超过25%的公寓，更是更是应该放弃。
市面热门公寓有哪些？如何选择？什么样的公寓适合投资？我们下期稿件见。
