滚动是的,是他,就是他——那个驾着七彩祥云的李超人,这一次不但没有放鸽子,还在东四环直接搞了场烟花秀,造就了京楼刚过去周末的最热售楼处——【御翠园】。
说起来李嘉诚旗下位于北京朝阳东四环的这个【御翠园】项目,实在是传奇色彩浓厚。曾经一度要10万+/平开盘,彼时消息几次传出,都是京楼热点,大家之前犹豫的是项目产品设计略有过时,虽然地段非常好,但是10万+/平是不是贵了点?
这下好了,人家不是只打99折,也不是几个99折叠加,李超人直接给干到7折!最低价格仅需7.5万/平米,这可是东四环朝阳公园旁3公里的新盘项目,绝对的优质地段,这种定价的结果就是直接把售楼处变成了春节庙会。近期的北京楼市,就没见过哪个销售案场,通行基本靠踮脚、通讯基本靠吼的,【御翠园】做到了。
从周五晚上开始,售楼处就水泄不通,周末两天更是人挤人,我的选房师周六(10月26日)上午10点带着客户过去,就已经排到了300多号。内场外场都是,像极了国庆期间的热门景区,想进也进不去,想挪一下也挪不开,提前30组叫号的时候跟早高峰挤地铁一样,得提前往门口移动……
OK,作为京楼当前最热项目,接下来我们就聚焦于【御翠园】本身,按照我的5+1+1逻辑,给项目整体是否建议买入打个分:
5要素(指五个评价维度,综合得分代表项目是否具备价值、未来具备好的流动性)维度,每个维度10分,满分50分:
1、高薪人群可达性(8分):金融街10分,陶然亭/丽泽/亚林西/后厂村9分,朝阳公园北这边给8分。朝阳公园、奥森商圈,还是很多有钱人想要选择的舒适城区地段。【东四环+朝阳公园旁+地铁口旁(3号线体育中心站,即将开通)】,这三点加一起,足以吸引购房者和地段控。
2、次新/新楼龄(10分):新盘,给10分。
3、中等均衡以上学区(7分):周边的教育有北京二中朝阳学校、常青藤国际/加拿大大国际等,公立私立均有。教育给7分,追求绝对的传统强学区海西东概念,这里不是,也不如朝阳的外国语本部、望京陈分、呼家楼白小+80,但是作为中规中矩的朝阳中档公立是够了,优质的私立则选择更多。考虑郊区名校分通常我给6分,因此这里给7分。
4、产品(7.5分):产品得好好说说了,这是曾经让很多人纠结的。当然,在绝对的低价面前这个也不重要了,能包容,人家石材立面都给你做出来了,绝对够气派。所以只是没到10分,但是7-8分水准是绝对有的。
【御翠园】项目规划26栋楼共1252户,其中高层1024户,联排228户。高层户型中,140的户型是可以给到8.5分的,三居两卫全明,没有太大毛病,两面宽是个小问题,但整体户型比例尚可。185户型大概可以给7分,主要问题就是作为大面积改善,还是只有两个南向面宽,和目前市场主流的三面宽大宽厅产品不同,进深略深了一些。联排345户型可以给8分,没有太大的问题,说实在的这里是朝阳东四环,还有这样的城市低密度联排一手房就已经很不错了。
5、城市界面和配套(8分):很多人说不是在朝阳公园南门,要啥自行车?真的是要在朝阳公园南北直接这一项10分了!在寸土寸金的东四环,能在朝阳公园北的腹地内很不错了,项目到朝阳公园等城市公园都不远,到国贸、三里屯、亮马桥、798、望京等商圈也都很方便,距离高铁朝阳站1公里,距离即将开通的地铁3号线体育中心站100米。真的,还要啥自行车?
因此,五要素得分:8+10+7+7.5+8=40.5分。
可以看出,项目的优势是绝对稀缺的地段,略有不足是产品力上和这两天卷出天际的新一代住宅稍有差距,适合人群是地段控、地段>产品的改善人群。
接下来说【5+1+1】模型中的两个“1”:
第一个1:买入成本——实在是便宜。
在东四环、朝阳公园旁的地段,直接7.5折甩卖,特价房仅7.5万/平起步,比附近二手房的价格还低!在此特别感谢李超人为北京楼市做的贡献,感谢雄厚实力的长江集团对北京购房者的让利。在政策利好出台的时候,乘着东风大鹏展翅,真金白银的回馈老客户和市场的期待。项目热销的核心是地段,催化剂就是价格!【御翠园】让利开盘造成的热销局面,也是对国家止跌回稳要求的响应了。
第二个1:平替——北京宸园10万+、壹亮马淘笋房源少。
酒仙桥的北京宸园和项目有一定的平替关系,但是北京宸园单价更高,最小户型145面积的也要起步价10.5万/平,部分房源单价12万+/平,对比之下【御翠园】起步特价只要7.5万/平。
壹亮马确实有特价成交的房源,笋盘二手单价低至7.5万/平,但是这样着急出货的业主不多,房源更是凤毛麟角,不具备大规模选择的可能性,随着房价止跌企稳、成交量变向质变传递,壹亮马再出低价特价的概率也在降低。
因此,综合地段、可选择房源量、以及价格,御翠园没有平替,占据优质地段的同时,项目卖的足够便宜、足够让利和实惠。改善盘卖出了庙会的热闹和喧嚣,足见购房者对项目的期待和认可。
