滚动由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2017年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月9日召开。
房地产蓝皮书执行主编王业强称,对于2017年房地产市场走势,总体的判断是进入了一个量化调整的阶段,一线城市正在步入存量房时代,房屋租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇。
对于二线过热城市,由于房价上涨空间被透支,量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市,有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市,受益于这些城市群的发展,城市的潜力将逐步显现,量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市,比如重庆、成都、西安房价相对较低,市场发展有望进入一个新阶段。
此外,位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。
中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示,由于楼市基本面还没有发生根本性的变化,估计今年下半年楼市总体上将强烈观望,量制价稳的态势。但是不同区域表现会有很大的不同,我们的一线城市和热点地区由于强力调控楼市将量跌价稳,以二线城市为代表的区域性重点城市,楼市的量价稳中有升,将是大概率的事件,库存较大的三、四线城市去库存压力依然山大,但是价格大幅度下降的概率极小。
以下为发言全文:
今天我们是第14本房地产蓝皮书发布会,我代表房地产蓝皮书课题组做一个汇报,题目是2016年房地产市场形势的分析以及2017年形势展望。我汇报的内容主要包括以下几个方面:第一,2016年房地产市场运行特点;第二,主要城市房地产指标的比较;第三,当前房地产市场面临的主要问题;第四,政策建议;第五,房地产运行趋势分析和判断;第六,2017年一些区域性的市场分析的情况。首先我们来看2016房地产市场的运行特点,总结了六个方面。
第一,房地产投资增速逐步回暖。2016全国房地产开发投资已经达到10万亿,总投资规模首次超过10万亿元的门槛,同比增长6.9%,也比2015年提高了5.9个百分点。住宅投资同比增长6.4个百分点,也比去年提高6.0个百分点,从图上面可以看到。
第二,土地购置面积降幅逐渐缩小,去年土地购置面积增速是负31.7%,今年是-31.4%,降幅是缩小了,我们从土地购置面积总量上看到,2016年是2.2亿平方米,2010年以来的一个新低。从月度也可以看到这个趋势,土地购置面积呈现逐步缩小的态势,基本上是在负3到负9之间的水平。
第三,房屋新开工面积增速和竣工面积增速由负转正。2015年明显是负值。2015年是-14,2016年上升到8.1%,扭转连续两年负增长的态势。竣工房地产开发面积是10.6亿平米,同比增长6.1%。
第四,商品房销售面积又创新高。2016年商品房的销售面积达到了15.7亿平方米,同比增长22.5%。比2015年提高16个百分点。2016年商品房待售面积6.95亿平米,在去库存的政策指引下,我们比2015年有明显下降,下降3.4%。其中住宅的待售面积为4亿平米,同比下降11%,办公楼、商业营业用房待售面积同比增长10.8%和8.0%。商业办公楼和商业营用房的待售面积是上涨。
第五,商品房增速回到两位数增长。可以看到2016年在全国商品房销售面积大幅增长的情况下,商品房销售增加达到7475每平方米,增速也出现了2010年以来2位数增长,同比增长10.1%,比2015年提高2.7个百分点。住宅均价7203元每平米,同比增长达到11.3%,也比2017年有明显的提高。其他的办公楼、商业经营用房都有一个明显的增幅,11%和2.3%,均比2015年有明显的提高。
第六,房地产开发企业到位资金,增速上涨很快。我们可以看到2016房地产开发企业到位资金总体是达到14.4万亿,同比增长15.2%,比2015年提高12.6个百分点。但是我们从结构上来看,其他资金有一个明显的增幅。在其他资金当中,我们可以看到定金以及预付款以及个人按揭贷款有同比大幅度增长,分别为29%和14.5%,比2015年提高21.5个百分点和24.6个百分点,这是我们对2016年房地产运行的状况有一个描述。
从主要城市的房地产市场指标的比较来看,归结为几个方面。从17个大中城市和70个大中城市和35个大中城市的数据指标进行比较。70个大中城市当中新建商品住宅涨幅前三位分别是深圳、上海、厦门。二手房住宅涨幅前三位分别是深圳、合肥、北京。在70个大中城市当中一线城市明显领涨,热点二线城市出现补涨,其他城市表现相对平稳。我们作了这样的分类描述。
从35个大中城市的指标来看,新建商品住宅成交量前三位分别是重庆、成都、武汉,成交增幅前三位是郑州、天津、杭州。在部分一线的城市和热点城市的成交量较低,反映了这些城市新建住宅供应量较少,导致新房供应量明显减少。而新房供应量较大城市集中在土地供应相对充足二线城市。
同时在35个大中城市当中,从房地产开发投资额指标来看,居于前三位分别是北京、重庆、上海,投资额增幅前三位是南昌、郑州、深圳,也就是说房地产开发投资依然是青睐于人口相对集中,人口规模较大的城市。从土地购置面积来看,前三位分别是重庆、成都、合肥,土地购置面积增速超过100%的有天津、南京和郑州。从施工竣工的面积来看,重庆指标相对比较高,西宁相对较少,济南的施工竣工面积增长速度也非常快,而贵阳出现明显降速。
当前房地产市场面临的主要问题:
第一,市场分化加深加强,三四线城市去库存任务艰巨。一方面一、二线城市住房市场供不应求,价格爆涨,面临着及时补库存的窘境。另一方面大多数三线城市住房仍然是供不应求,房价平缓。库存依然比较大。从非住房市场的发展来看,我们办公楼和商业营业用房库存压力更大,待售总量有所增长。对于三四线城市来看去库存的形势依然比较严峻,我们认为存在以下三个方面的难点:一是地方政府短期依靠房地产拉动经济增长的思路没有变;二是城市基础设施和公共服务水平仍然较低,短期内难以做到对进城务工人员以及提供均等化的服务,以及对周边农业转移人口吸引力有限;三是受制于本身经济社会发展水平,三、四线城市家庭收入普遍不高,市场需求难以扩大。
第二,长效机制尚未形成,政府的主体责任有待加强。从供给侧的调控,我们认为供给侧的调控并不是很理想,构建房地产市场长效机制还需时日。从土地市场表现来看,开发商对一、二线城市房价开涨预期和补库存的需求,不惜代价争夺有限的土地资源,从而导致“地王”频出,成交楼面均价高位。从商品房市场表现来看,高速上涨的房价严重透支城市居民未来消费能力和最终影响实体经济发展潜力。
与短期需求侧的调控相比,房地产市场长期稳健发展需要积极的供给侧调控,在供给侧调控当中政府的主体责任有待加强。一是在经济新常态背景下地方经济增速放缓,地方政府有动机通过维持土地供给的需求性来获得更多的土地财政收入。当地价上涨以后,也给市场传递房价上涨的预期,容易造成房地产经济泡沫。二是住房均有投资和住房的属性,都属于商品基本属性,政府有责任维持适度平衡。如果两者功能失衡必然导致房地产市场的畸形发展。
第三,租赁市场任重道远,住房租赁制度急需完善。住房租赁市场发展相对滞后是我们房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少,被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看,我们认为主要存在三个方面的难点:一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主,缺乏专业性的机构参与,也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系,需要进一步培育市场多元主体,多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易,但也有一些中介机构发布的虚假信息,从而诱导消费者,存在黑中介现象,侵犯承租人的合法权益,扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范,同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度,从而导致住房租赁纠纷频出,容易造成租赁市场管理无序,严重阻碍租赁市场发展。
第四,棚改建设仍存不足,住房保障效率有待提升。棚户区改造作为改善困难家庭居住条件,优化城市空间结构,扩大内需重要举措。但在地方的实践当中存在一系列问题。由于土地规划等问题,棚户区改造普遍存在空间选址偏僻、远离市中心或者城镇中心、规划布局不合理。二是棚户区改造的土地征收政策不完善,部分征收对象期望值过高,部分地区的征收安置补偿费不能客观兑现,客观加大了征收难度。三是棚户区改造项目经常采取大规模集中建设方式,前期资金投入巨大,而棚户区改造资金来源相对有限,导致棚户区配套设施和社区公共服务建设相对滞后。
对以上这些问题,我们从四个方面提出建议:
第一,分类调控,因城施策,促进房地产市场均衡发展。解决当前房产市场供需失衡的关键举措,仍然是分类调控,因城施策。对一线和热点城市的市场调控首先从单一需求调控转向供需并重的调控。一是我们需要盘活城市的土地存量,鼓励和支持存量土地挖掘,最大限度发挥土地的效益。二是调整和优化城市内部的用地结构,合理提高住宅用地比例。三是改善商品房供应结构,增加中小户型的住宅供应数量,提高建筑容积率。严防和打击房地产开发商的行为,解决土地闲置问题,控制土地溢价,加强土地供应的调控。四是要从单一调房价转向综合的调结构,一方面需要加强分层次的住房市场供应,稳定市场预期,避免房价上涨过快。另一方面我们需要加强住房保障,建设增强保障性住房供应,提高货币化的补贴,以满足低收入者和住房困难家庭的住房需求。
对三四线城市市场调控,面对于供过于求和当地居民支付能力不足问题,短期内需要坚持“三个结合”。第一,将去库存和棚户区进行结合,推进棚改的货币化安置,提高安置比,减少重复建设,鼓励引导市民购买库存商品房。第二,将去库存与支持农民进城相结合,加快户籍制度改革和居住证制度,提高城市基础设施和公共服务水平,促进公共服务均等化,吸引农业转移人口。第三,将去库存与发展城市住房租赁市场相结合,鼓励将现有存量房改为租赁性住房,通过优惠政策鼓励住房租赁消费,培育和发展住房租赁市场。
从长期来看,我们应该遵循“三个注重”。一是注重城市规划的科学性。科学预测城市的人口规模和居民的实际需求,合理规划商品房供应比例和供应结构。二是注重产业发展的可行性,通过合理引入产业,配置优势公共资源,在产业搬迁过程中实现人口的迁移,逐步盘活库存。三是培养城市的竞争能力,加快城市基础设施和配套建设的建设,营造良好的居住环境。
第二,规范发展,购租并举,完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分,也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道,建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体,增加中小户型房源有效供给,制定优惠的土地供给税费优惠等政策,以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益,推进住房租赁市场立法,建立健全住房租赁监管机制,规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力,特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件,允许按照合理比率抵扣个人所得税,推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段,提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台,建立健全信息监管平台,加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。注重特色,转型发展,开辟房地产市场的新天地。特色小镇是我们当前新兴城镇化建设重要载体,也是国家大战略。房地产企业应该紧抓特色小镇的开发机遇,及时调整发展战略,由开发商转为运营商。但是同时我们要注意防止特色小镇的开发房地产化,避免一哄而起,真正实现“产业化”和“特色化”。地方政府积极改变自身的决策,从决策者转变成服务者,处理好与企业的关系,科学规划小镇发展,引导社会资本的投入。
推动创新,防范风险,丰富房地产金融支持手段。积极推进商品住房抵押贷款证券化。积极开展房地产开展投资信托基金。完善政策性的住房金融体系。在短期内我们可以考虑继续完善住房公积金制度,更方便用户使用住房公积金,同时降低住房公积金贷款利率。长期来看我们应该积极探索建立政策性的金融机构,比如筹建公共住房银行,授权其城市与城市基础设施以及房地产开发建设相关的融资的业务。
加强改革,立法优先,加快推进房地产税法落地实施。现有的房地产税收体系,具有一个明显的重交易、轻保有的特点,我们需要理清中国房地产税收体系,税制安排上应该统筹考虑房地产开发、保有、转让、出租等环节的税收。在增加保有房地产税负的同时,应该考虑降低开发和交易环节的税费,有利于鼓励房屋流转、经营和出租,促进资源节约利用,同时在总结房地产税的试点经验的基础上,对房地产税的功能定位、路径的选择和制度设计方面进行研究和系统设计。
2017年房地产市场的趋势分析:
第一,2017年宏观经济走势以及对房地产市场影响。
首先来看国际市场环境的影响。2017年世界经济增长的形势依然不容乐观,全球潜在增长率下降,金融市场更加脆弱,贸易投资增长乏力,反全球化趋势也比较明显。同时,在全球货币宽松不断蔓延,资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍共存。同时2017年国际政治经济环境也错综复杂,一方面对中国外贸产生直接影响,影响中国经济走势。另一方面资本市场的轮动也将会进一步增加国内资本市场的风险,因此从这个角度来看,控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。
国内市场环境对房地产的影响,2017我国经济下行压力持续。2016年12月份中央经济工作会议确定了2017经济稳中求进的基调,从财政政策上来看,采取更加积极有效,深化供给侧改革,着力振兴实体经济。这有利于房地产市场平稳发展,营造一个良好的环境。货币政策稳健则决定了2017年货币环境的全面宽松不在,同时我们要考虑到美元加息预期的影响,央行或将适度收缩国内人民币流动性,以平衡人民币币值稳定。
同时2017信贷政策将会实现更加均衡分配,也就是说要加大对实体经济信贷支持力度,适当加大对三、四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一、二线热点城市居民的杠杆比例。从房地产政策来看,强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期长效政策,推动房地产住房体制建设。
第二,2016年房地产政策回顾以及2017年的展望。
在这里回顾一下2016年房地产政策的过程。2016年房地产政策一句话概括是从宽松到热点城市不断收紧过程。先是经历了经济下行压力和库存水平高企的背景,两会提出因城施策、去库存,房地产政策相对宽松,降准、降息、降税、降首付频繁出台,随着热点城市房价去库存的刺激下,部分热点城市的楼市过热现象开始出现,从第四季度我们房地产政策进一步分化,一方面热点城市的调控政策不断加码,限购限贷限地限价政策不断出台,以控制房价、地价过快增长,遏制投资需求,防范市场风险。另一方面三四线城市坚持去库存策略,从供给和需求两侧发力,改善市场环境。同时中央继续加强房地产长效机制的建设,从区域一体化、新型城镇化建设、住房租赁市场的顶级设计、住房制度建设等方面逐步完善,为房地产市场的平稳发展构建一个良好的环境。
对于2017年房地产政策的展望。在中央经济工作会议坚持“房子是用来住,不是用来炒的”定位的背景下,2017年房地产政策的基调我们认为是抑制房地产投资,防止金融风险,同时也要保持房地产平稳发展。在市场分化的大格局下,短期的政策则是促进于通过各类措施稳定市场环境,中长期是注重房地产长效机制的建立和完善,短期热点城市防泡沫、控风险无疑是房地产调控的重点。长期我们需要加快推进住房租赁市场的立法,推进机构化、规模化租赁企业发展,大力发展住房租赁市场。
第三,2017中国房地产走势分析。
首先我们对2017年房地产市场走势的总体的判断,我们总体的判断是进入了一个量化调整的阶段,房地产市场的分化现象将会进一步深化和强化。一线城市正在步入存量房时代,新房的开发建设市场空间不断压缩,城市产业结构升级带来的存量土地和存量物业的盘活,应该是未来房地产市场主题。房屋租赁市场也有望成为房地产行业发展的新机遇。对于二线过热城市,由于房价上涨空间被透支,量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市,有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市,受益于这些城市群的发展,城市的潜力将逐步显现,量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市,比如重庆、成都、西安房价相对较低,市场发展有望进入一个新阶段。此外,位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。
同时我们对2017房地产市场的一些主要指标进行了预测。首先,我们可以看到2017年房地产业宏观经济地位继续回升,但是可比增速将明显下降,我们对2017年房地产业占服务业的比重进行了预测,2016年第四季度是12.5%,2017年第四季度我们预测值是12.9%,地位有稳步回升。同时,房地产业增加值被动性非常大,也就是说对于宏观政策的启示是在2017年在稳定房价市场预期的条件下,避免房地产领域的大起大落。2017年城镇固定资产投资增速继续下降,房地产开发投资增速小幅回升,住宅投资将基本持平。
2017年房地产投资占固定资产投资的比重有一个小幅的提高,是17.2%,基本上是持平的。但是住宅投资是有所回落,从2016年的67%下降65.2%。也就是说2017年房地产投资占城镇固定资产投资比重基本上与2016年持平,住宅投资比重可能略有下降,住宅投资受抑制的程度更大。
2017年房地产土地购置面积继续下降,土地成交价款增速减缓,2017年土地购置面积有可能在2016年小幅下降3.4%的基础上继续下降,下降为-4.5%,2017年土地成交价款增速也将显著下降,由19.8%降至12%。土地成交中价将从2016年4145上升到4800。
从商品房市场销售情况来看,2017年增速回落,价格走势相对平稳。2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落,降幅分别为10个百分点和20个百分点,预计商品房均价由2016年增长10%会下降到2017年上升不过1%。房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。
第四,城市地价走势分析。一是地价增速整体平稳运行。二是住宅地价增速将有所回落,商服地价将继续平稳运行。三是工业地价将发生结构性变化。
第五,个人住房信贷市场走势分析。2017年国家对房地产业的调控思路由去库存转向抑制泡沫与去库存并存,预计热点城市调控政策将继续收紧。总体来看,盲目性市场将进入一个调整期,个人住房信贷业务发展也面临需求下滑,增长放缓的压力。同时贷款利率将出现回升。区域限贷政策仍有收紧空间,按揭贷款增量将有所下滑,同时按揭贷款利率也将触底回升。
从投融资市场来看,行业分化继续、整合加速,也就是说随着融资环境的趋紧,银行的开发贷、公司债券等低成本融资手段将会受限,房地产企业会被迫寻求融资成本更高的手段。房企整合会进一步加剧。从投资来看进入下行通道,将温和下行,房地产市场回归居住属性,投机性的需求将受到压制。从融资上看,抑制泡沫防范金融风险成为房地产调控而货币政策的基调,融资环境整体趋紧。同时由于近两年房企银行贷款发现短期票据、债券以及中长期债券将在2017年陆续迎来偿还高峰,房地产市场面临一定偿还风险。
从存量房市场来看。二手房成交量将不及2016年,2017年二手房成交量整体下降。一线城市二手房价格基本稳定,由于限购限贷政策,部分依靠贷款导致依靠贷款的需求大幅减少。同时抑制需求也减少了供给,市场供需的矛盾并没有根本的缓和,甚至是加剧。中介的集中度进一步提高。互联网和存量房相结合会更加紧密,互联网会改变消费者行为,重塑交易的流程。
从住宅市场的走势来看。住宅销售面积减少,2016年全年商品住宅销售的面积接近14亿平米,创造历史新高,2017年销售规模是难以持续的。预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。住宅开发投资增速将明显放缓,随着商品住宅销售面积增幅减小,甚至出现负增长,住宅开发投资的增速也将放缓,住宅价格涨幅也将回落,预计2017年70个大中城市的新建住宅价格涨幅将回落,热点城市由于受政策收紧的影响,回落幅度也将较大。
从商业地产趋势来看,零售市场的发展趋势应该说关注消费者以及市场新动向成为未来商业地产和零售企业重点。从办公楼地产来看,共享办公将预计成为2017年租赁市场一个新亮点。
区域性市场分析。北京是存量房市场,北京市土地郊区化、稀缺化,未来这种趋势不会改变。同时北京新房豪宅化,二手房成为交易主战场。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46:1,二手房成为交易主力的趋势将愈演愈烈。对于2017年来讲市场交易基本面不会改变,房价仍然面临上涨的压力。伴随着房价上涨调控政策仍然继续,以达到稳定房价的作用。从北京市土地市场环境来看,政策环境,严控建设规模,资金监管趋严。资金驱动性的投机土地市场的高热局面有望逐步趋于理性,从供应上看,供应新增的有限,土地增量郊区化明显,预计未来北京市场供应以郊区为主,住宅市场外延将成为现实。
从成交上来看,成交量有所上升,地价受抑制。调控仍然会贯彻2017年,严格限制土地成交价格。从结构上来看,供给侧的结构性改革将继续保刚需,去豪宅,届时,自居性的商品房、保障房、棚户区改造将符合供给侧改革的项目会逐步增多。
对于广州房地产市场政策注定是以稳定市场为主旨,住宅用地供应有望增加。信贷宽松局面结束,去杠杆思路比较明确。广州外围发展进入一个快车道,中心供应紧张将有所舒缓。商品住宅交易市场将趋于理性,楼市整体保持稳定,进入周期性调整。商改住的实施或将盘活待售的商业物业,商业市场应该会迎来一个春天。
