老谢上周在北京讲课时就谈到,房企疯争自持地块,是被政府逼的,是被政策逼的,因为大城市的土地供应管制与饥饿式出让及地少房企多、土地供应指标连年负增长、地荒+资产荒。如今地方“一地一策”的强大组合拳“9070”+“限地价、竞配建”+“限房价、竞地价”+“限地价、竞房价”+“现房销售”+“竞自持面积+限销售对象”+“自持100%+租赁10年以下+70年持有”的竟价方式,已经无法阻挡房企抢地。面对“自持100%+70年持有”的极端条件,即使自杀式赌博,房企不得不抢。
这轮中国楼市调控最大特征就是首创“购房者限转售+房企自持100%+70年+卖房公证摇号+卖地摇号” ,是过去30年楼市调控史上最严厉、最残酷的政策,比限购、限贷、限价、限签、限售等以限的政策还更烂的政策。
如果你以为房企自持时代来临就错了,以为房企转型做房东,肯定要错上加错,还一厢情愿的说什么房地产市场要变天了更加大错特错。这不过是政府与房企的一场赌博,未来的政策变数才是决定房企究竟是自持还是转型,就是地方政府与房企谁能够坚持到最后,谁能够最后作出妥协。因为根据房企当前房地产项目投资、融资、开发、经营、营利、营销、管理、退出模式,自持等于自杀式赌博,很容易把房企慢慢的拖入破产崩溃边缘。
为什么说房企是自杀式赌博,根源于自持政策弊端与破坏供求关系及房企之所以是房企,是因为手上有土地储备,有项目,有楼盘。一方面是房企不抢就没得干,不抢就要面临”断粮“危机。上市房企或者非上市房企,土地储备关系到未来的发展,拿不到地意味着离房企生命死亡周期近了一步。另一方面是一旦开发不了,还可以退地。最关键的是地方政府不会见死不救的,这就是所谓的政策变数。况且自持政策影响未来住宅用地供求关系。不管是扶持还是放松或者调整政策,至少还有期盼。因此,先拿地再说,是房企目前的心态。
最可怕的是防止高地价、地王、房价上涨与缓解供求关系的预期要全面一一落空。按照这七个城市的房企自持地块成交情况看,地价还是非常高,是高地价。如果是按照区域地价看,还是区域地王,表面上看是低了,实际上是高了。同时,由于受到自持地块的影响,新建商品住宅地块供应减少,会爆发房企到不自持的城市疯狂攻城略地,目前三四线部分城市房企疯狂抢地。因此,自持的大城市未来新建商品住宅房土地供不应求,新建商品住宅房供应肯定会减少,加深供求矛盾,不利于供求关系平衡,稳定房价。
最担心是房企自持政策扭曲了供求关系,自持的城市房价下轮迎来新一轮报复性反弹暴涨,这才是政策的最大弊端。从供求关系的经济学原理与市场基本面看,房企自持政策是治标不治本,无法起到立竿见影或者长期稳定房地产市场、稳定房价、稳定地价、稳定供需关系的效果。如此看来,这样的房企自持政策坚持不了几年就要取消了。一方面是供地指标权,地方无权决定,而大中城市土地供应逐年下降。另一方面是无法缓解新建商品住宅土地供求矛盾,不于稳定地价、房价。最后是自持的政策,严重影响到新建商品住宅房市场的供需预期。
眼下房企自持住宅不得销售,现金回流与融资还债及利润收益、开发建设资金来源面临巨大压力。未来的出路与途径,主要集中于以下几个。1.长期持有,以租为营,这是房企最主要的方式与最行得通出路。持有房子产权,建成普通住房或普通公寓,10年以下的短租期,收取租金作为投资回报的经营模式。由于租金的季节性与供求等因素有关,面临着现金流不稳定,利润回报低。
2.转让持有,以租代售,这是房企无法行得通的,因为政府禁止房企自持项目以租代售,譬如万科的北京项目。可以通过10年以下房子使用权一次性出让,快速回收资金。因面临市场风险就,转让价格难以让房企达到预期。3.资产打包,证券化,这是房企无法行得通的。因为这种做法尚在探索阶段,无法实施。4.政策变数,放松或调整或者优惠政策扶持,这是可以期待的。因为地方政府不希望房企破产或者倒闭,银行也不希望,并且自持政策破坏供求关系。
根据老谢最新调查分析,截至2017年6月7日,已经有7地进入“房企自持模式”,包括北京市(少量宅地出让地块)、上海市(少量宅地出让地块 )、南京市(少量宅地出让地块 )、天津市(少量宅地出让地块)、杭州市(少量宅地出让地块)、广州市(少量宅地出让地块)、佛山市(少量宅地出让地块)。调控历史上首次启动了房企拿住宅用地的自持面积政策,自持的面积最高达到100%以上,也有70%、50%、40%的,而房企承诺自持商品房只租不售,自持商品住房年限70年,且租赁合同订立期限不得超过10年。
2017年6月6日,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。2017年6月5日,杭州主城区竞拍三幅宅地,三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。2017年6月2日,南京挂出11幅地块,同时取消土地竞拍摇号,改为竞争保障房建设面积。
2017年5月26日,上海出让位于临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇的三幅地块,起价22.1亿元,最后分别被保利、中建、中海三家央企获得,总成交价29.3亿元。其中,奉贤区地块和临港地块被要求建设5%的保障房(合计约7282.54平方米)无偿移交给政府,奉贤区地块还需自持15%的住宅(17151.12平方米)作为廉租房。
2017年6月初,珠海市也开启了土地拍卖全新模式。与传统“价高者得”的模式不同,许多地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。此外,为了吸引产业进驻,部分地块还限制10年不得交易,只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区,政府还对部分地块作了投资强度和营业额规定。
2016年,北京为培育“住房租赁市场”,首次采取土地出让的自持模式。2016年11月16日、17日共有4宗地出让,并且以“限房价、竞地价”试点+房企自持“,结果均为成交的四宗地住宅100%自持。上述项目最终成为租赁住房房源,满足以自住为目的的刚性需求。租赁房源供应更能满足年青群体的住房需求,增强城市活力,一定程度上补充了租赁房。
按照官方解释,竞投企业自持商品住房的面积,将满足不同层次自住性的住房需求,特别是保障以居住为目的的住房需求。目的是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)的创新举措,旨在积极推动建立购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场,鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。
为了防止房企自持模式无法长期的落实与执行,北京市又专门出配套政策意见,形成一项长期的规定。2016年11月25日,北京市住建委发布《关于本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”),意见稿中指出,“企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。持有年限与土地出让年限一致。”
就是说这个月17、18号出让的四宗“限房价、竞地价”试点地块,自持商品房部分的持有年限有可能长达70年,而且意见稿中规定转让后也不得改变规划用途,要继续出租。不过,意见稿目前还未形成正式的官方文件,或者是以法律的形式固定下来,说明未来的政策依然存在变数。从多地控制地价的措施来看,用意非常明确,就是防止“面粉价超过面包价”,堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。不过,从实际效果看,高地价无法有效遏制,地王一样会出现。