滚动1
政策开始发威
今天，新的住建部部长王蒙徽开始任职。估计国土部部长也快更新了。
可以预期，各省会进一步落实中央调控房地产的文件。
今天的新闻报道，河南省住建厅发文，郑州新房备案价不得高于去年10月售价，地级市不能高于今年4月份价格。
关于限价令，其实很多城市都出台了。
大多是在备案价上设置红线，一般是不能高于周边均价，以及该楼盘前期开盘价。
很多人知道限价的结果是，新盘价格低于周边二手房价格，然后是遭哄抢，需要找关系买房，还有一个现象就是出现阴阳合同，装修、车位捆绑销售。
但并没有充分评估限价，对房价的深度传导效应。
郑州有楼盘开盘，一年的时间了，没有涨价，但如果按照市场价开盘，就至少是涨了40-50%。
这个差价，确实是购买者得了实惠。所以调控，真的是给刚需上车的机会。也一定会有这个机会的，不要认为调控没用。
房企为什么没涨价？其实也不是房企自己有钱不想赚，而是在限价令下，即使你备案可以更高，但是你卖出去了，也不给你网签备案，就会对你的回款，资金链构成影响。
因为银行按揭贷款，必须要等房子网签之后，才会给你放款。
如果不能网签，房子卖了也没用，贷款的那部分钱收不到。
所以才会迫使开发商按照政府指导价格开盘。因为一个房企盘子大了，想要快速周转，必须保证现金流。
也许你会说，表面上是降了，但捆绑销售车位，装修，还不是一样嘛。
这种情况确实很普遍，房企不愿意错过任何一杯羹。
但是，持久不了，总有开发商不按这个规则出牌，那就会直接打乱了市场的节奏。
郑州、天津都有开发商规规矩矩，低于市场价20%多卖房。
2
新房火爆，二手房难卖
很多人怀疑调控，认为限贷、限购、限价甚至是限售后，市场还是很火爆。
但你只看到了新房市场的喧嚣，没有去二手房市场试探行情，二手房好不好卖，才是决定你未来房子好不好变现的关键因素。
比如杭州，新盘价格是压下来了，城东、城北、滨江区域除了5+的豪宅，其他以拆迁户为主，基本也是要找关系才能买到。
有位读者告诉我，按照我的意见，她在5月底卖了城东核心区域一套94年的老破小，单价31500，四月开始挂牌，看房的人很多，但是诚心想成交的还是少，最后也是拆迁户接的盘。
现在价格虽然还没怎么松动、但是跟中介了解到，6月份之后，买家明显少了，而且现在放款速度太慢，商业贷款两个月才能下来。
据她说，现在二手房房源少了，价格也没涨了 ，她自住的城西某小区，三四月挂高价卖的几套房子基本都撤下来了，价格高了没人看，也有朋友挂了半年了还没成交。
通过限购限贷后，还是有很多需求被限制住了，还有部分开始观望的，市场上总的需求肯定是在减少。目前还在抢房的，很多是因为拆迁必须买房的人，等他们的需求释放后，相信市场将归于平静。
又比如武汉，现在新房还是很火爆，三环外的楼盘开盘秒光，而且还要给销售人员几万块的好处费，才能保证选到房，几千人抢几百套房子，恐慌心理，跟疯了一样，完全没有理智了。
但你去二手房市场看看，有这么吃香吗？武汉二环内这一轮价格翻倍，现在成交量很低。
有武汉的投资客告诉我，从2月份开始，放盘就不太好卖了，成交很慢，需要低于市场价才能成交。而另一个业主告诉我，他去年10月份挂牌到今年5月份才卖出去，算是卖在了高点。
现在限价后，给购房者一种心理，新房比二手房便宜，买到就是赚到。
这在深圳也是一样，华侨城新天鹅堡昨天开盘，均价12万/平米，比一年期的13.2万均价，降了10%，因为降价了，比二手房便宜，所以基本上卖完了，一套至少都是上千万，都是有钱的主在买。
现在新房买到你认为是赚到了，但短期你能变现吗？等你2年后想变现时，市场成交量又上来了，新房不断限价，二手房就卖不起价，也卖不出。
新房火爆，二手房难卖时，就已经显现出市场拐点快要来了。
当然，自住就另当别论了，我针对的是希望短期升值的投资者。
2
投资水分高的城市都会降价
在限购后，环京城市房价明显回落，燕京、固安房价下跌在20%-30%左右。
去年上半年，环京多个县市上涨超过一倍以上，特别是北三县、廊坊市、固安这些地区，有的比北京郊区还贵。
这些房子大多数都被北京的投资者买走，有些群体手中不止一套房源。
结果，6月2日，廊坊发布具有杀伤力的限购政策：主城区、三河（含燕郊）、大厂、香河等地外地人购房须社保三年，只能购一套房，本地人只能拥有两套。
该政策立竿见影，很多去年底去环京城市炒房的投资客，由于资金压力，在市场风向逆转后，不惜赔本转卖，个别急用钱的业主打6折甩卖。
这些城市，都是投资水分非常高的，泡沫很大，市场火热的时候，都想着买不起北京房子的人将来会去环京住，但你想过没有，这现实吗？如果没有城际快轨，你在北京上班，每天开车几个小时去环京住，路上浪费的时间太多了，没人折腾的起。
想要引流北京人口去环京住，等城际轨道修通了再说吧。
未来，很多城市会像环京城市一样，被吹大的楼市泡沫，房价将回调30%以上，甚至是腰斩。
深圳周边的惠州、中山，也跟环京概念差不多，都是深圳投资客去买，想着以后让深圳刚需去接盘。房价炒高了，人家想接也接不起，而且现在也不可能去住，一没交通，二没配套，你能想象在福田上班，先坐一个多小时地铁，再转公交去惠州住吗？或者下班后开车，路上堵个三个小时到惠州？疯了吧。
如果能趁着这波高潮让韭菜接盘，那是你的运气，不然砸手里，又是十年八年，等着韭菜成长再去割。
长三角也一样，上海周边的一些城市，房价两万多，当地人口流出，经济总量也不大，都想着上海高铁到这些城市只要半个小时，但坐高铁上班也不现实，跟地铁完全不是一个概念。
南通、嘉兴、常州这些城市，这轮补涨完后，统统都会降价。
