滚动8月7日—8月10日，由观点地产主办的2017博鳌房地产论坛在海南举行，今天精选了三位重量嘉宾的演讲内容，试图从中解读当前中国房地产的政策导向与最新趋势。著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲指出，有些开发商相信房价能涨，拿到高价地还能挣钱，但没有预期到限购政策出来。假如政府对房价飙升坐视不理，大概两三年时间，房地产市场就会出大问题。同时他也呼吁加快实行房产税，让楼市长治久安。住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一认为，虽然增速下滑将是未来房地产业的常态，但从供需角度看，未来还有起码十年的发展空间。香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗从“去地产化”延展，谈及中国企业的多元化问题，他提出了一个警告：世界经济史证明，所谓的多元化的公司没有一家可以长久，早晚都会分崩离散。我现在继续呼吁，要赶快实行房产税
这次（论坛）给我出的题目是“政策预期”，看到这个题目就想到了去年的一个话题，大家说房价贵是因为地价贵。当时我问，地价贵不是你们举牌拍出来的吗？你怪谁？然后有人就说，当时我举牌拍地，我相信房价能涨，这个地价还能挣钱，但我没预期到政府又变了政策，政府又出来限购了。
这就是政策预期问题。你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢？如果去年没有这些政策出台的话，我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中，房价在飙升，我们在不断买房，大概用两三年的时间，然后就是大崩盘，房地产崩盘、金融崩盘。
但是反过来讲，这些都属于短期政策，现在要讨论的是长效机制，今天早上我们谈到了房产税的事，房产税不仅是个长效机制，提上议程也是一个非常漫长的过程。这是第17届了，我记得我第一届参加的时候就讲了房产税的问题，每次都讲，讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久，一直提不上日程，这也是一种政策预期。在最近一次工作会议上，领导人还提到了要加快出台房地产税，因此现在有些事情也开始逐步明朗。
前几年有些经济学家论证中国以后就是低中（速度）增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了。你看看中国各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，这么一看确实好像住房需求没了，但是我们正处在城市化进程当中，我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。
这里再强调一下城市化的问题。农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。过去30多年城市化进程当中的人口迁移，主要进了大城市，这就是城市化带来的住房需求，它是一种合理需求。
投资需求在一定意义上也是合理的，那些人买了房不是自己住，而是出租给别人住，也是合理的。如果你纯粹为了未来的房价飙升，完全不住，放在那里等着升值，从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。
在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房的保有成本。你租出去了，不是你持有了，这个成本就降低了。但是无论如何，你有这个地产，你要付这个成本，然后逼着你要去租，你不租的话，你就会不断地亏损，提高你的保有的成本，这就是房地产税的最基本的原理。
房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的，无论如何，房价涨了，租金涨了，当市场的需求高的时候，你要付出的税也就跟着涨了，这时候人们就会调整自己的需求，有的国家房地产税一出，他要交的房产税比自己的工资都多了，他一定要卖大房子，换小房子，增加市场供应，这是一个内在的稳定器。
房产税呼吁了十几年，我现在继续呼吁，要赶快实行房产税。
实行了房产税（房价）会不会暴跌？我认为不会，因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下，我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制，你就可以把这些东西都放开，当这些东西放开的时候，那些合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那些不太合理的需求，房地产仍然能平稳发展。
所以为什么叫长效机制呢？长效机制就是为了能长治久安，就是为了使我们的机制更好地根据市场机制运行，我们要让市场机制真正良好地运行下去
房地产至少还有10年好日子
改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，绝大多数的居民已基本解决了住房问题，今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。尽管增速下降了，但由于城镇化还在持续推进的原因，所以房地产市场的总规模仍然是很大的。
1.城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间
2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。
人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应，增加公共租赁房的供应。这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房发展规划，北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。坦诚地说，共有产权房是2009年左右，我当时带了一批记者到江苏淮安总结的，后来有些地方开始试行。
另外，像北京、广州、成都、武汉等城市，根据国家的要求，还出台了《加快发展租赁住房的意见》，相信在今后的若干年中，租赁市场会有比较大的发展。
2.城市的更新改造，也是一个潜在很大的市场
2016年，按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算，我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米，如果到城镇化达到70%的时候，估算下来，存量的住房肯定会超过360亿平方米。
如果从现在起，每年按2%的面积进行更新、改造，或者是拆旧建新，每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米，这是一个很大的市场。
在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势，二手房的交易占比会不断提高。
2016年，北京、上海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范，租房的比例也会提高，开发企业、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。
3. 新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间
这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。
这方面的投资根据这几年的估算，一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看，房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展，使供给适应需求，这是政府和企业都要考虑的问题。
多元化的企业早晚会分崩离析
今天讲全球化的地产，我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲讲“去地产化”的话题。
好多人以为我是中国房地产问题的半个专家，其实昨天来之前，我从来没听过“去地产化”这个词，所以我不懂什么是去地产化，到现在还不到24小时，我就变成了“专家”，要跟大家讲讲去地产化。
“你要赚大钱，你却又多元化，你就没戏了”
在内地好多词真是有点莫名其妙，地产化是可以“去”的吗？马克思说，经济发展的几个要素是人力、资金、土地。土地是改不了的，怎么可以“去地产化”？当然，我听人讲了以后才明白过来，所谓的“去地产化”就是多元化，不只是买买土地或者盖房子。但在这里我要警告各位，去地产化或者说多元化，它很有问题。
我看过一些文章，说美国、澳大利亚等国家里面，你找最富有的一两百人，大概有1/3到一半的富人，他的财富累积是跟房地产有关的。历史也告诉我们，靠房地产赚钱是最好的方法之一，去地产化就是你不大愿意再赚钱了。
你搞多元化有什么方法？昨天我听了各种新的模式，比如说现在流行的旅游地产，我对这些做法是持保留意见的，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。做其它的行业都可以赚钱，但是我们做房地产都不是想赚小钱的，想赚小钱的人不会来搞房地产，来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱，你却又多元化，你就没戏了。
世界各地的经济历史告诉我们，所谓的多元化的公司没有一家可以长久。我记得我年轻的时候，在50年代到70年代，那个阶段美国最火的公司都是多元化企业，现在没有一家存在，除了通用电气之外。这些多元化的公司能成功的机会小之又小，早晚都会分崩离散。
要长线的成功，还是短线的威风？
当然我也理解，为什么今天中国内地那么多的商界朋友都要搞多元化，因为以往30年，中国经济是大发展期，机遇多得不得了，可以说遍地是黄金，你不抓好像是对不起自己，你不抓好像是笨蛋，但是你要小心，历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。希望大家不要那么高估自己，认为一定是我，恐怕最终不是你，而且你可能下场不那么好。
中国那么大，那么多机遇，不抓真是不对。但是你要注意一件事，我认识好多在内地的商人，非常优秀，但是最优秀的都不到国外去，到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢？因为要逐鹿中原，要先把中国这个大市场打下来，在中国制胜了，慢慢再到外国去。
现在我们看到有两种人是往海外走的，一种是专业的公司，像五矿集团，他们没办法，他们是搞矿业的，中国的矿产就那么多，所以他们必须要到海外去，这是可以理解的，他们不多元化，就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的，有东西就买，追逐多元化和追逐规模，这些人成功的机会少之又少，这帮人早晚会失败而回。
一切的问题都在于你要的是什么。你想做什么，20年之后、30年之后，当你退休的时候，你怎么才是最高兴、最快乐的？
简单来说两个选择，你是想长线的赚很多钱的成功，还是想短线的威风？基本上那些疯子都是寻求短线的威风，而牺牲了长远成功的可能性。而疯子的下场绝大部分是失败的。所以我奉劝所有的商界的朋友们，无论你是高管，还是老板，最重要的就是你的心态，你搞清楚你到底想要什么。
在中国做生意很奇怪的一点，就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样，每个企业家都是打前锋的，都是要攻的，要赚钱的，这也很好，但是后方没有人守门，早晚你要失败而回。
赚钱是光荣的，只要你赚得干干净净。但在大家想赚钱的同时，也要想一想怎么不死去，死了就没戏了。我父亲曾经跟我说，你懂得赚钱之前你要先知道一件事，就是怎么不要亏本。
赚钱是很快乐的，但是亏本是很痛苦的，所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题，我怎么才能够不死去、不亏本，那才是长远制胜之道。
也希望内地的朋友们调整一下自己的心态，不要追逐短线的威风，要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功。祝你们长线成功！
