滚动随着中国城市规模不断扩大，城市更新已经成为城市发展中一个极为重要的阶段。因此，如何盘活存量市场，成为商业地产商们需要思考的问题。
当下，城市更新已经成为整个行业关注的焦点。纵观北京房地产市场，地产商们普遍面临拿地难、开发难的困境，于是存量市场就成为商业地产商不错的选择。
不过，对于商业地产的更新，很多人存在一个误区，以为它只是一个新的mall代替一个旧的mall。但事实上并没有这么简单，它背后涉及到一系列的运营难题，比如“商圈消费是否强劲”、“商城定位是否符合消费”、“业态配比是否得当”等等。
如果一个不懂商业地产运营规律的投资机构，或是缺乏长期战略规划、后期运营能力不足的开发商盲目进入市场，都会导致项目的失败。也正因如此，当下的成功案例并不多见。
但赢商网在观察中还是发现，有一些公司已经摸索出了一套行之有效的开发模式，例如中信资本。它在多年的资产并购中，已经形成了一套从前期收购到后期运营、再到资产证券化的成熟运作模式。
拥有了一套成熟的并购模式
中信资本首次涉足零售商业地产，是在2010年3月。当时，中信资本以15亿元收购了湖南青和投资集团旗下的商业物业，并开始打造第一个商业地产项目——长沙悦方ID MALL。
长沙悦方ID MALL在当地一炮打响，如今它已经成为了当地引领时尚潮流的首席大型国际化购物中心。而且在多年的经营之后，它也走向了资本市场。
今年10月，中信资本推出了“悦方”REITs证券化产品，发行规模为27.7亿元。这个产品正是以中信资本运营的“长沙悦方ID MALL购物中心”作为标的资产，它采取分级结构，优先A档与B档证券已分别获得“中诚信证评”给予的AAA与AA+评级。
由此可以看出，在商业地产并购上，中信资本已经形成了一套“收购+开发规划+后期运营+资产证券化”的成熟体系。而这些成熟的经验，也帮助中信资本在存量市场上有更多施展空间。
拿下第一项目后，中信资本又相继推出了合肥悦方ID MALL、上海189弄购物中心两个项目。2015年，它又接盘北京东四环的美罗城，并正式更名为“芳圆里ID MALL”。目前，芳圆里ID MALL正处于招商阶段，预计明年开业。
其实早在2014年，北京市就已发布《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》，其中指出首都功能核心区（东城、西城）不仅将禁止新建和扩建批发市场，1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。在城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台和石景山），东、西、北四环路和南三环路以内，也将禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。
在北京核心地段已经没有新的商业用地供应的大环境下，“芳圆里ID MALL”成为2018年五环以内唯一开业的大型新项目。
其实，芳圆里ID MALL身上"大郊亭商圈"、“中信资本出品”等闪亮标签，也让其在业内备受期待。
地理位置、客群定位、业态落位，是优秀商业体不可或缺的三要素，芳圆里ID MALL到底如何，赢商网一探究竟。
挑战北京最难改造的商业项目
“芳圆里ID MALL”的前身，是北京“最难改建的项目”之一美罗城。2015年，中信资本迎难而上收购了美罗城，并正式更名为“芳圆里ID MALL”。如今在中信资本的手上，这个项目正发生着颠覆性的改变。
首先在外观上，芳圆里ID MALL采用了一种全通透的玻璃打造外立幕墙，人站在商场里面向外看，街道上的车水马龙尽在眼底。同时，外幕墙的设计曲线会随着光线的不同，产生一系列丰富的光影变换。
