滚动投资要点我国酒店行业从野蛮生长到存量整合。酒店行业主要矛盾从供给总量不足变为地域性与结构性矛盾。16年住宿业固定资产投资首次负增长。我国酒店业共经历的四个发展阶段：“五星级酒店+招待所”的初级阶段、“供不应求的野蛮生长”、“供需总量基本匹配”以及“存量整合时期”。14/15/16年住宿业固定资产投资额分别4513/4598/4088亿，增速分别为2.2%/1.9%/-11.1%，增速放缓明显，16年首次负增长，标志进入存量时代。
行业逻辑一：存量整合的微观逻辑：连锁酒店由于会员系统与品牌效应具有更低的获客成本，单体酒店逐步被品牌酒店整合。我国酒店连锁化率仅22%，而美国连锁化率已达70%，中国酒店业连锁化率有望进一步提升。
而OTA行业集中程度逐步升高将会加速单体酒店被整合的过程。单体低星级酒店OTA客源占比平均达35%，OTA提成比例在20%到30%ADR之间。而大型品牌酒店集团OTA客源占约为15%，OTA提成比例在15%左右，获客成本明显低于单体酒店。16年后上游OTA集中程度逐步升高，将会加速连锁化率升高这一过程。
行业逻辑二：需求结构与供给结构错配，中端酒店成长空间非常大。我国酒店房间数分布呈现梯形结构，豪华型酒店区域性过剩，中高端酒店总量不足，经济型酒店总体供给平衡但整合空间较大。根据盈碟咨询统计，截止2016年底，豪华型/中高档（三四星）/经济型（二星及以下）客房数分别约为：108万/386万/915万间。分别占客房总数的8%/27%/65%。按照财富分布及年均出行次数推演，我国酒店需求结构约为：豪华/中端/经济型占比分别为5%/39%/56%。在总量饱和的背景下，酒店供给结构与需求结构错配，未来中端产品仍有50%以上总量发展空间。
行业逻辑三：区域割裂的供需关系：核心城市酒店资产的卡位红利将逐步展现。由于核心城市酒店经营物业具有一定的稀缺性，导致有效供给受限，供给需求出现剪刀差，核心城市RevAPR将会持续上涨（增速中枢由过去的0%上移至3%-5%）。能够应用卡位红利逻辑的核心城市，需满足如下两个条件：第一，住宿业固定资产投资峰值已过，呈现逐年负增长。第二，需求（人流）仍然稳步上涨。我们判断“核心城市卡位红利”逻辑可以应用的城市目前为北上深杭宁五座城市。我们推算如家、华住、锦江三家酒店集团核心城市直营店房间数占比分别为24%、33%、23%，占直营店营收分别为39%、50%、38%。三大酒店集团约有40%-50%的营收将会以3%-5%的RevPAR持续提升，对应整体净利弹性约为10%-18%。
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